Kan du spare penge i husleje for dine erhvervslokaler?

Du bør gøre dig selv den tjeneste at undersøge, om du betaler en husleje, der er markedssvarende for dit lejemål. Der kan nemlig være mange penge at spare.

Erhvervslejeloven giver mulighed for, at du som lejer kan kræve din husleje nedsat, hvis der er et væsentligt misforhold mellem din husleje og markedslejen.

Tommelfingerreglen er i praksis, at du kan kræve huslejeregulering, hvis din leje er mindst 12 procent højere end markedslejeniveauet for sammenlignelige lokaler.

Hvornår kan du kræve huslejen nedsat?

Du kan som udgangspunkt ikke indgå en ufordelagtig lejekontrakt og straks herefter kræve huslejen sat ned.

Det følger af erhvervslejelovens § 13, at der mindst skal gå 4 år fra tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, før du kan kræve en markedslejeregulering. Desuden skal huslejenedsættelsen indfases over en 4-årig periode, så huslejen årligt reduceres med ¼, indtil huslejen er på markedslejeniveau.

Andet kan dog gyldigt fremgå af lejekontrakten. Det er eksempelvis ikke sjældent aftalt, at en markedslejeforhøjelse fra udlejers side skal kunne træde fuldt ud i kraft med det samme. Det er derimod sjældnere aftalt, at en huslejenedsættelse skal træde fuldt ud i kraft med det samme.

Lejekontrakten kan udelukke huslejereduktion

Erhvervslejelovens regler om lejers og udlejers adgang til at kræve markedslejeregulering kan som nævnt fraviges.

Lejekontrakten kan bestemme, at du som lejer ikke kan kræve huslejen nedsat. Omvendt kan det også aftales, at udlejer ikke kan kræve huslejen forhøjet.

Selvom det ikke udtrykkeligt fremgår af lejekontrakten, kan du som lejer alligevel være afskåret fra at kræve din husleje reduceret til markedslejen. Det kan være tilfældet, hvis lejekontrakten bestemmer, at huslejen årligt reguleres efter stigningen i nettoprisindekset, og lejekontrakten ikke samtidig indeholder et udtrykkeligt vilkår om, at du som lejer kan kræve markedslejeregulering på trods af den automatiske årlige nettoprisregulering.

Der er derfor væsentligt at være opmærksom på ordlyden af lejekontrakten, når den forhandles med udlejer og få din advokat til at læse kontrakten igennem, hvis du er i tvivl om rækkevidden og konsekvenserne af en formulering.

Hvis din lejekontrakt er indgået før den 1. januar 2000

Erhvervslejelovens § 13 om markedslejeregulering blev indført med virkning fra den 1. januar 2000. Der gælder derfor særlige regler, hvis din lejekontrakt er indgået før dette tidspunkt.

Før den 1. januar 1992 kunne der ikke aftales begrænsninger i lejers ret til kræve lejenedsættelse. Har du derfor lejet dit lokale før 1992, kan du kræve huslejen nedsat til markedslejen, selvom lejekontrakten indeholder bestemmelser om det modsatte. Dette gælder desuden også, hvis du har overtaget lejemålet ved en afståelse fra den tidligere lejer og dermed har videreført en lejekontrakt indgået før 1. januar 1992.

Fra den 1. januar 1992 og indtil erhvervslejelovens ikrafttræden blev de hidtidige regler lempet, så det kunne aftales, at lejen i op til 12 år ikke kunne nedsættes.

Hvad er markedslejen?

Udelukker din lejekontrakt ikke, at du kan kræve din husleje reduceret, hvis den er væsentligt højere end markedslejen, er næste skridt at få fastlagt markedslejen for dine lokaler.

Efter erhvervslejelovens § 13 er markedslejen identisk med den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for lejemålet blandt andet under hensyntagen til vilkårene i lejekontrakten, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

For at bestemme markedslejen for dine lokaler skal du derfor undersøge, hvad andre lejere betaler for sammenlignelige lejemål i området. Du behøver ikke finde fuldstændig identiske lejemål, da det selvsagt kan være mere eller mindre forskel på dine lokaler og de sammenligningslejemål, som det er muligt at lokalisere. Erhvervslejeloven fastslår endvidere også udtrykkeligt, at der ved vurderingen af markedslejen blandt andet skal ses bort fra de forbedringer, som lejer har udført for egen regning med udlejers tilladelse, og den del af lejen, der vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejer har udført efter aftale med lejeren. Hvis en anden lejer betaler en højere hus-leje, fordi den pågældendes udlejer har foretaget en specialindretning af lokalerne, skal markedslejen fastlægges efter, at der er sket fradrag for den del af huslejen, der betales ekstra for specialindretningen.

Hvordan finder du ud af, om du kan kræve din husleje nedsat?

Hvis du ikke har det forkromede overblik over markedslejeniveauet i dit område, kan du starte din undersøgelse med at kontakte kollegaer og spørge ind til deres lejeniveau, ligesom du kan kontakte en advokat eller ejendomsmægler og få en vurdering af markedslejeniveauet for tilsvarende lokaler.

Hvis din undersøgelse viser, at du betaler en væsentlig højere husleje end markedslejen, vil det være naturligt at kontakte udlejer og indgå en dialog om en mindelig aftale om reduktion af huslejen. Vi oplever således ofte, at man derved ikke blot kan opnå en huslejenedsættelse, men også ofte få forbedret andre vilkår, som man gerne vil have forbedret i lejekontrakten.

Kan der ikke indgås en frivillig aftale, skal man som lejer med mindst 3 måneders varsel skriftligt varsle over for udlejer, hvis huslejen kræves nedsat til markedslejen. Varslingen skal for at være gyldig desuden overholde forskellige formalia i erhvervslejeloven. Vi anbefaler derfor, at du sætter sig grundigt ind i reglerne inden varsling af huslejenedsættelsen eller får din advokat til at hjælpe med at udarbejde varslingsskrivelsen. Gør udlejer indsigelse mod varslingen inden 6 uger, skal du inden yderligere 6 uger anlægge sag mod udlejer ved boligretten, hvis du ønsker at fastholde kravet om huslejenedsættelsen.

Mange lejere afholder sig fra at indlede en dialog med udlejer om en huslejereduktion af frygt for, at udlejer vil gøre repressalier gældende over for dem. Dette er en misforståelse. Udlejere er typisk professionelle, der også kender markedslejeniveauet og ikke ønsker en tvist med deres lejer, hvis der er risiko for at tabe denne. Dialogen foregår derfor normalt i en god og ordentlig tone, hvor begge parter er interesseret i at fastholde et godt samarbejde. Frygten for en ophedet konflikt med udlejer bør derfor ikke afholde dig fra at kræve lejen reduceret, hvis du betaler for meget.

Mulighed for retshjælpsforsikring

En del lejere har gennem deres erhvervsforsikring mulighed for at få retshjælpsdækning til at føre en markedslejesag, hvis man ikke kan lande en frivillig aftale med udlejer om huslejenedsættelse.

Det er en stor fordel, da din omkostning til at føre en sag alene udgør selvrisikoen på forsikringen, der typisk ikke overstiger et beløb på kr. 10.000-15.000 ekskl. moms. Dette er et beskedent beløb set i lyset af den huslejebesparelse, som man ofte kan opnå.

For at få retshjælpsdækning kræver det, at din advokat indgiver en ansøgning til forsikringsselskabet og over for forsikringsselskabet redegør for baggrunden for sagen. Det er derfor typisk en god ide at benytte en advokat, der er vant til at føre markedslejesager på området og kan dokumentere markedslejeniveauet ved at fremlægge eksempler på andre lejemål fra andre sager.

Eksempler fra virkelighedens verden

Vi har hos Ródstenen Advokatfirma de seneste år bistået et stort antal erhvervsdrivende lejere i sager om huslejenedsættelse. Her er nogle eksempler på de besparelser, som vores klienter har opnået:

  • Lejemål på Københavns Vestegn. Huslejen nedsat med ca. kr. 220.000 pr. år eller kr. 18.300 pr. måned. Som en del af forliget, mistede udlejer også muligheden for at regulere lejen i opadgående retning i 5 år frem.

  • Lejemål i Sønderjylland. Husleje nedsat med næsten kr. 250.000 pr. år, eller kr. 20.600 pr. måned

  • Lejemål i trekantområdet. Husleje nedsat fra ca. kr. 210.000 pr. år til ca. kr. 117.000 pr. år. Som en del af forliget blev lejemålet samtidig momsfritaget, hvilket medførte yderligere besparelse på 20 % af huslejen.

  • Lejemål i Sydjylland. Huslejen nedsat med 25 % hvilket svarede til årlig besparelse på ca. kr. 33.500.

  • Lejemål i Nordsjælland. Huslejen nedsat med ca. kr. 136.000 årligt eller ca. kr. 11.300 pr. måned. Udlejer blev samtidig forpligtet til at hæve husleje med en mindre procentsats, end der ellers fremgik af lejeaftalen.

Advokatfirmaet Rödstenen har mange års erfaring inden for erhvervslejeret og overdragelse af fast ejendom. Fordelen ved at få rådgivning fra os er, at du bliver mødt med kompetente jurister, der er uddannet inden for området. Desuden har vi møderet for alle retsinstanser, så hvis sagen skulle ende i retten, kan vi følge din sag helt til dørs.

Du er altid velkommen til at kontakte advokat Peter Bjerre Bøystrup på tlf. 50702707 eller advokat Rasmus Lindhardt på tlf. 87314202.