Hvordan er du stillet som henholdsvis køber og sælger af fast ejendom, når der efterfølgende konstateres fejl og mangler ved ejendommen?

Et boligkøb er som oftest en af de største investeringer man foretager i sit liv, hvorfor det også er vigtigt, at man grundigt gennemgår selve ejendommens fysiske stand samt de til handlen hørende dokumenter, idet disse har afgørende betydning for, om det i sidste ende er køber eller sælger, der må bære udgiften for udbedringen af de konstaterede mangler.

Det er først og fremmest vigtigt, at der er tale om en retlig relevant mangel, med andre ord er ikke alle fejl ved ejendommen mangler. Hvis fejlen er forventelig henset til materialets alder, eller man som køber var bevidst om fejlen på tidspunktet for købet, så kan dette ikke efterfølgende påberåbes overfor sælger.

Dernæst er det af afgørende betydning for parternes retsstilling, om Lov om forbrugerbeskyttelse har været anvendt, idet man i modsat fald vil falde tilbage på dansk rets almindelige regler, hvor sælger som udgangspunktet kan hæfte for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter ejendommens overdragelse.

Retsstillingen hvor Lov om forbrugerbeskyttelse har været anvendt

Det følger direkte af loven, at man som køber, ikke kan påberåbe sig at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld såfremt følgende betingelser er opfyldt:

  • Køber inden aftalens indgåelse har modtaget en tilstandsrapport samt en elinstallationsrapport fra sælger i overensstemmelse med reglerne og,

  • Sælger har forpligtet sig til at betale halvdelen af præmien på den af sælger tilbudte ejerskrifteforsikring

Sælger vil dog fortsat være ansvarlig for de mangler, hvor sælger har afgivet en garanti, udvist grov uagtsomhed eller, hvor den pågældende mangel er indtrådt inden overtagelsesdagen, men efter tilstandsrapportens udarbejdelse.

Desuden er det fortsat muligt for en køber at gøre mangler gældende for så vidt angår bygningens stikledninger, herunder kloakker.

Udgangspunktet er således, at sælger fritages for ansvar ved mangler, medmindre sælger selv har afgivet en garanti, fortiet oplysninger og derved handlet groft uagtsomt eller, hvor manglerne ikke vedrører selve bygningens fysiske tilstand, men derimod bygningens stikledninger.

Retsstillingen hvor Lov om forbrugerbeskyttelse ikke har været anvendt

I de ejendomshandler hvor Lov om forbrugerbeskyttelse ikke har været anvendt, hæfter sælger som nævnt for skjulte fejl og mangler i op til 10 år. Sælger kan gøres ansvarlig på følgende to grundlag:

  1. Et erstatningsretligt grundlag, hvor sælger enten har afgivet en garanti, eller hvor sælger kendte eller burde have kendt manglen og ikke oplyst herom.

  2. Et forholdsmæssigt afslag i købssummen såfremt manglen medfører en værdiforringelse af ejendommen. Udbedringsomkostningerne skal dog svare til mindst ca. 8 % af den kontante købesum, medmindre der er tale om en mangel der medfører, at ejendommen er ulovlig, idet grænsen i sådanne tilfælde vil være lidt lavere.

Modsat erstatning, så kræver et forholdsmæssigt afslag ikke at køber skal kunne bevise at sælger kendte eller burde have kendt til manglen. Dog er det for begge ansvarsgrundlag gældende, at man ved udmålingen af erstatningens størrelse og afslaget skal fradrage værdien for den forbedring en eventuel udbedring måtte medføre. 

Kan andre forpligtes til at betale for udbedringsomkostningerne?

Hvis man som køber har tegnet en ejerskifteforsikring, kan denne i nogle tilfælde dække de pågældende fejl og mangler. Her er det dog vigtigt at undersøge om manglen overhovedet er omfattet af ejerskifteforsikringens dækning, ligesom man ligeledes skal være opmærksom på, at der ofte skal betales en selvrisiko af en vis størrelse.  

Derudover kan den bygningssagkyndige, som har udarbejdet tilstandsrapporten, gøres ansvarlig, såfremt manglen ikke er oplyst i tilstandsrapporten. En bygningssagkyndig har dog kun pligt til at foretage en visuel gennemgang af ejendommen, hvorfor pålæggelsen af ansvar afhænger af, om manglen burde eller kunne have været opdaget ved denne visuelle gennemgang. Hvis man som køber er utilfreds med den udarbejdede tilstandsrapport, kan man klage til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Der er konstateret mangler på ejendommen, hvad gør jeg?

Hvis du som køber konstaterer fejl og mangler på en ejendom, er det vigtigt, at du hurtigst muligt kontakter en advokat, der kan hjælpe dig med det videre forløb. Både sælger og øvrige mulige ansvarlige skal have besked om den konstaterede mangel, og det er vigtigt, at du ikke påbegynder en udbedring af manglen uden forudgående bevissikring. I mange tilfælde vil fotos ikke være tilstrækkelig dokumentation, og oftest er det nødvendigt med et syn og skøn, såfremt køber og sælger ikke kan blive enige.

Hos Advokatfirmaet Rödstenen beskæftiger vi os med adskillige sager hvert år vedrørende mangler ved fast ejendom, og vi rådgiver og repræsenterer både købere og sælgere, der oplever tvister i forbindelse med en ejendomshandel.

Du er altid velkommen til at kontakte advokat Rune Bredtoft på tlf. 51 90 48 43 eller advokatfuldmægtig Anne-Mette Bastrup på tlf. 87 31 42 07, hvis der er konstateret mangler på en ejendom, og du ønsker hjælp til sagens videre forløb. Ligeledes vil vi hjælpe dig med at undersøge mulighederne for at ansøge om retshjælpsdækning, idet en retshjælpsforsikring generelt dækker de udgifter, der er forbundet med at føre en retssag.