Gulvleverandør får fuld medhold i voldgiftssag

Advokat Thomas Schioldan Sørensen har på vegne af en gulvleverandør fået fuld medhold i en sag mod en totalentreprenør, hvor gulvleverandøren havde til opdrag at levere og montere et plankegulv i et større nybyggeri i København til en samlet værdi af over kr. 100 mio. Selve gulvleverancen og monteringen blev udført i fagentreprise og udgjorde en mindre værdi af byggeriets samlede værdi.

Totalleverandøren havde overfor gulvleverandøren gjort gældende, at der var mangler ved plankegulvet, at der ikke var indgået aftale om betaling for ekstraarbejder, at gulvleverandøren havde påført skade på malerarbejdet og at den krævede betaling for mængden af gulv ikke stemte overens med de faktiske m2 (overfakturering).

En syns- og skønsmand konstaterede svindrevner i plankegulvet. Alligevel blev gulvleverandøren frifundet for totalentreprenørens mangelsindsigelser, idet voldgiftsretten fandt det bevist, at svindrevnerne ikke kunne henføres til hverken produktet eller monteringen, idet voldgiftsretten lagde til grund, at svindrevnerne skyldtes udefrakommende forhold. På grundlag af bevisførelsen lagde voldgiftsretten således til grund, at der under monteringsprocessen ikke var isoleret omkring vinduer og døre, ligesom der alene var isat såkaldte byggedøre samtidig med, at totalentreprenøren havde tændt for gulvvarmen. Gulvet blev monteret i vinterhalvåret, og voldgiftsretten – der var beklædt med en sagkyndig (håndværker) – fandt, at den udefrakommende kuldepåvirkning kombineret med, at totalentreprenøren af egen drift havde tændt gulvvarmen gjorde, at gulvleverandøren havde leveret en mangelfri ydelse.

For så vidt angår fastlæggelse af de faktiske antal kvm plankegulve, havde gulvleverandøren på den ene side minutiøst og manuelt opmålt antallet af kvm pr. lejlighed, mens totalentreprenøren havde opmålt på baggrund af nogle tegninger og en elektronisk opmåling. På baggrund af parts- og vidneforklaringer fandt voldgiftsretten, at det var den faktiske opmåling, der måtte lægges til grund, hvormed gulvleverandøren fik fuld medhold i sit krav på antal leverede m2 gulvplanke.

Desuden fandt voldgiftsretten, at totalentreprenøren ikke havde påvist, at gulvleverandøren skulle have påført skade på malede gulve og paneler. Endelig fandt voldgiftsretten, at totalentreprenøren skulle erstatte gulvleverandørens ekstraordinære omkostninger forbundet med en af gulvleverandøren stillet bankgaranti, idet totalentreprenøren havde forsømt at medvirke til en nedskrivning af bankgarantien i forbindelse med en tidligere aflevering til bygherren.

Thomas Schioldan Sørensen førte sagen på vegne af gulvleverandøren og har løbende et betydeligt antal sager indenfor entrepriseforhold. For nærmere spørgsmål eller bemærkninger til ovenstående, kan han kontaktes på tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk. Læs mere på www.tvistløsning.dk.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen yder juridisk bistand til medlemmer hos Foreningen for bevaringshåndværkere (FFBH)

Thomas Schioldan Sørensen beskæftiger sig indgående med byggeriets retsforhold med fokus på konfliktforebyggende aftaler og tvistløsning.

Thomas Schioldan Sørensen har indgået samarbejde med FFBH om juridisk bistand til foreningens medlemmer. Du kan læse mere om samarbejdet på: https://bevaringshaandvaerkere.dk/gratis-advokat-bistand/#toggle-id-2

Hvad enten du som privatperson eller virksomhed står over for et større byggeri eller ombygning, eller du er entreprenør/håndværker, arkitekt eller ingeniør, kan du drage nytte af hans mangeårige erfaring og stærke kompetencer inden for konfliktforebyggende kontrakter.

Læs mere på www.rodstenen.dk / www.tvistløsning.dk eller kontakt Thomas på tlf. 422 2600 eller ts@rodstenen.dk

Fremtidsfuldmagter er blevet populære

Efter lov om fremtidsfuldmagter trådte i kraft den 1. september 2017, har der været en stigende efterspørgsel herpå. Fremtidsfuldmagter sikrer selvbestemmelse for fuldmagtsgiver, imens denne fortsat er frisk og rask, og samtidig giver reglerne en række yderligere fordele, herunder en hurtigere, smidigere og billigere proces i relation til at kunne træffe beslutninger om både økonomiske og personlige forhold.

Indtil lovens ikrafttrædelse har det været muligt at tage stilling til spørgsmålet om, hvem der eventuelt skulle varetage dine økonomiske forhold i fremtiden, gennem en almindelig aftaleretlig fuldmagt, som forudsætter, at man er klar i hovedet og i stand til at forstå og tage beslutningen, altså inden man mister ”sine fulde fem”. Desuden er der fortsat mulighed for et offentligt fastsat værgemål, hvor Statsforvaltningen iværksætter et værgemål uden dit samtykke og efter omstændighederne uden inddragelse af dig.

Lov om fremtidsfuldmagter sikrer, at dine ønsker bliver tilgodeset, hvis du i fremtiden bliver ude af stand til at varetage dine egne forhold. Du har således mulighed for at vælge, om du vil have en eller flere fuldmægtige, det kan fx være, at du ønsker at din ægtefælle, dine børn eller en helt tredje skal varetage dine interesser, og hvis du ønsker flere fuldmægtige, om fuldmægtigene skal varetage opgaven sideordnet eller subsidiært i forhold til hinanden eventuelt opdelt i typer af beslutninger (fx økonomisk, personligt og helbredsmæssigt). En fremtidsfuldmagt er ikke et entydigt dokument, da det indeholder mange muligheder, så fuldmagten i det hele kan tilpasses dine ønsker og behov.

Fordelene ved fremtidsfuldmagter

  • I modsætning til en almindelig fuldmagt opnår du ved oprettelsen af en fremtidsfuldmagt en formel og lovreguleret ordning.

  • Fremtidsfuldmagten bliver efter digital underskrift fra fuldmagtsgiver og efterfølgende godkendelse fra en notar i skifteretten opbevaret i Fremtidsfuldmagtsregistret.

  • Ved ikraftsættelsen bliver fremtidsfuldmagten offentliggjort i Personbogen, hvorved der skabes sikkerhed og klarhed om fuldmagtsforholdet overfor både dig og omverdenen, herunder den eller de fuldmægtige du har valgt samt tredjeparter, herunder banker, kommunen mv.

  • I modsætning til en almindelig fuldmagt kan en fremtidsfuldmagt udover økonomiske forhold også omfatte personlige forhold som fx adgangen til at søge det offentlige om hjælp til pleje.  

Indholdet i en fremtidsfuldmagt

En fremtidsfuldmagt er et dokument, der er udarbejdet efter ønske fra dig som fuldmagtsgiver. Indholdet er baseret på de forhold, du konkret mener, andre skal kunne håndtere for dig, og du kan frit vælge, om fremtidsfuldmagten skal omfatte økonomiske og/eller personlige forhold.

Det kan fx være, at der er et behov for køb, salg eller pantsætning af en lejlighed, en sommerbolig, leje af en plejebolig mv., at der foretages visse bankforretninger, herunder køb og salg af værdipapirer, eller at der træffes beslutning om, hvem der skal repræsentere dig i et dødsbo eller et eventuelt konkursbo.

Med hensyn til de mere personlige forhold kan du give den eller de fuldmægtige adgang til på dine vegne, at ansøge kommunen om pension, tilskud og hjælpeforanstaltninger, begære om aktindsigt i oplysninger om din person og helbred samt træffe valg og klage over enhver afgørelse vedrørende dine personlige forhold.

Fremtidsfuldmagten bliver dermed udarbejdet efter en nøje drøftelse med dig, således den er tilpasset dine eksakte behov og ønsker.

Ikrafttrædelsestidspunktet - proceduren

Fremtidsfuldmagten træder kun i kraft, hvis du som fuldmagtsgiver som følge af fx sygdom eller mental svækket funktion mister evnen til at varetage de forhold, der er omfattet af fuldmagten.  Ikraftsættelsen sker ved, at enten du eller den eller de fuldmægtige, du har valgt, indgiver en anmodning til Statsforvaltningen samt vedlægger en lægeerklæring. Dernæst er det op til Statsforvaltningen at vurdere, om betingelserne for ikrafttrædelse er opfyldt. Vurderingen tager bl.a. afsæt i din lægeerklæring, og samtidig påser Statsforvaltningen samtlige omstændigheder vedrørende din aktuelle situation, herunder om du kan forstå og varetage de forhold, som fuldmagten netop dækker. Hvis Statsforvaltningen vurderer, at betingelserne for ikrafttrædelse er tilstede, bliver fremtidsfuldmagten tinglyst i Personbogen, og den eller de fuldmægtige, som du har valgt, fremstår dermed som legitimeret overfor omverdenen.

Vigtige overvejelser

Du skal som fuldmagtsgiver være fyldt 18 år og være i stand til at handle fornuftsmæssigt. De samme betingelser gælder for den eller de fuldmægtige, du vælger, på tidspunktet hvor fremtidsfuldmagtens sættes i kraft.

Det er vigtigt at du nøje gør dig overvejelser omkring, hvem du ønsker at indsætte som fuldmægtig(e), idet pågældende skal varetage dine behov og interesser i en situation, hvor du ikke selv er i stand hertil.  Samtidig får den eller de fuldmægtige adgang til en række personlige oplysninger om dig og dit helbred, hvorfor du på forhånd bør inddrage den eller de personer, du ønsker at indsætte, således du sikrer dig, at pågældende kan og vil varetage opgaven.

Hvis du har spørgsmål til ovenstående, eller ønsker vores assistance i forbindelse med udfærdigelsen af en fremtidsfuldmagt, er du velkommen til at kontakte Advokatfirmaet Rödstenen enten på tlf. 87 31 42 07 eller på amb@rodstenen.dk.

Hvad kan jeg bruge min retshjælpsforsikring til?

En retshjælpsforsikring kan vise sig uundværlig i de situationer, hvor du enten bliver tvunget ind i en retssag, fordi der bliver indgivet stævning mod dig, eller hvor du selv overvejer at indlede en retssag på baggrund af en opstået tvist.

De fleste personer har en indboforsikring og oftest er retshjælpsforsikringen en del heraf. Da retssager ofte er økonomisk tyngende for sagens parter, kan det derfor være vigtigt, at du på forhånd undersøger om din retshjælpsforsikring vil dække sagens omkostninger i tilfælde af, at du ønsker at indlede en retssag.

De fleste retshjælpsforsikringer har et dækningsmaksimum samt en selvrisiko, der kan variere alt afhængig af, hvilken indboforsikring du har tegnet. Typisk vil dækningsmaksimummet ligger på omkring kr. 175.000 og selvrisikoen på 10%, dog typsisk på kr. 2.500-3.000.

Retshjælpsforsikringen dækker generelt de udgifter, der er forbundet med at føre en retssag, herunder retsafgift, udgifter til et eventuelt syn- og skøn, sagsomkostninger samt modpartens sagsomkostninger, hvis du ender med at tabe sagen.

I sager hvor der ydes retshjælpsdækning, forpligter advokaten sig til ikke at kræve yderligere salær, udover det der bliver tilkendt denne af retten, eller det beløb retshjælpsforsikringen ynder at betale. Dog vil advokaten have mulighed for at opkræve omkostninger forbundet med arbejdet før eller efter retssagen, som ikke er dækket af selve retshjælpsforsikringen. Dette er især væsentligt i forhold til sager, hvor tvistigheden vedrører et beløb under kr. 50.000, idet forsikringen i disse tilfælde kun dækker den nødvendige advokatbistand under selve hovedforhandlingen samt diverse retsudgifter.

Hvordan anmoder jeg om tilsagn til retshjælpsdækning?

Du bør starte med at undersøge, om sagens karakter overhovedet er omfattet af din retshjælpsforsikring. Normalt vil der ikke ydes retshjælpsdækning i inkassosager, ægteskabssager eller retssager vedrørende ansættelsesretlige spørgsmål. Såfremt du er i tvivl om, hvorvidt sagens karakter er omfattet af din retshjælpsforsikring, kan du rette henvendelse til forsikringsselskabet eller os, så skal vi nok hjælpe med at få afklaret om tvisten er omfattet eller ej. Når ovenstående er afklaret, bør du under alle omstændigheder kontakte en advokat, idet forsikringsselskaberne oftest kræver, at det en advokat der udarbejder ansøgningen om retshjælpsdækning.

Ansøgningen til retshjælpsforsikringen skal indeholde en beskrivelse af den tvist der ligger til grund for en eventuel sag, herunder hvilke krav der ønskes fremsat overfor den anden part samt hvilke argumenter man vil føre til støtte for disse krav.

Herefter er det op til retshjælpsforsikringen at vurdere, hvorvidt de ønsker at yde tilsagn til dækning. De ser bl.a. på rimeligheden i at føre sagen, og om der er en vis sandsynlighed for at du vinder. Ofte sender advokaten et udkast af stævningen til retshjælpsforsikringen, idet man således opnår vished om retshjælpsdækningen inden sagen indledes. Derved har man på forhånd mulighed for at vurdere de økonomiske konsekvenser, såfremt der ikke ydes tilsagn fra retshjælpsforsikringen.

Kan retshjælp og fri proces kombineres?

Hvis du opfylder betingelserne for fri proces, vil din retshjælpsforsikring gå forud med hensyn til dækning af sagen. Retshjælpsforsikringen vil dog undlade at sende dig en opkrævning for betaling af selvrisiko, hvis de modtager dokumentation på, at du opfylder betingelserne for fri proces.  

Går du med overvejelser om at indlede en retssag på baggrund af en opstået uenighed, eller er du blev stævnet i en sag, men er i tvivl om der kan opnås retshjælpsdækning eller i øvrigt har brug for hjælp til en ansøgning hertil, er du velkommen til at kontakte advokatfuldmægtig Anne-Mette Bastrup på tlf. +45 87 31 42 07.

Fordelene ved et forældrekøb

Et forældrekøb er vejen frem, hvis du vil sikre dit barn en bolig i en af studiebyerne

Det er ikke som studerende blevet lettere igennem de senere år at skaffe sig en bolig og slet ikke til en blot nogenlunde overkommelig pris. Desuden er priserne på ejerboliger i storbyerne ofte så høje, at de unge ikke selv har mulighed for en finansiering heraf, et forældrekøb kan således være vejen frem, hvis man som forælder ønsker at sikre sit barn et fast tag over hovedet under deres uddannelse.

Hvad er et forældrekøb og er der overhovedet fordele herved?

Et forældrekøb er et køb af en ejerbolig, som forældre køber med henblik på at udleje til deres barn. Barnet skal betale en leje, som svarer til markedslejen for den pågældende bolig, og denne leje beskattes forældrene af, da der er tale om udlejningsvirksomhed. Dog beskattes udlejningen forskelligt alt afhængig af, hvilken skattemodel man vælger af benytte sig af. Det er muligt at vælge mellem de almindelige skatteregler, kapitalafkastordningen og virksomhedsskatteordningen. Der er flere tekniske aspekter ved kapitalafkastordningen og virksomhedsskatteordningen, men ved virksomhedsskatteordningen får I, i kraft af jeres status som udlejer, mulighed for at fratrække renteudgifter direkte i det overskud I opnår, når jeres barn betaler husleje, hvorfor I derved skal betale mindre i AM-bidrag og eventuel topskat. Desuden er det muligt at trække en række udgifter fra i skat, herunder ejendomsskatten, vand- og kloakudgifter, forsikring af ejendommen mv.

Hvad har de nye offentlige vurderinger af betydning i de kommende år?

Siden 2011 har ejendomsvurderingerne været fastfrosset, hvorfor ejendomsvurderingerne er langt lavere end ejerboligernes reelle værdi i dag. Samtidig har man som forælder haft mulighed for at overdrage ejerboligen til sit barn 15 procent under den officielle ejendomsvurdering, hvorfor antallet af forældrekøb de sidste år er eksploderet, idet man som forælder har haft mulighed for at lave en stor værdioverførsel til sit barn uden beskatning. I 2019 kommer der nye ejendomsvurderinger, som i langt de fleste tilfælde vil være højere end 2011-vurderingerne. Dog vil det for fremtiden være muligt at overdrage ejerboligen til sit barn 20 procent under den officielle ejendomsvurdering, sammenlignet med de 15 procent der er gældende nu. Der vil derfor stadig være fordele forbundet med et forældrekøb, udover selvfølgelig den væsentlige faktor, at det sikrer dit barn tag over hovedet under uddannelsen og betaling af en rimelig husleje, hvilket ikke er en selvfølge, hvis man som studerende lejer en bolig i en af studiebyerne.  

Går du med overvejelser om et forældrekøb og gerne vil vide nærmere om ovenstående, eller har du spørgsmål hertil, er du velkommen til at kontakte advokat Rune Bredtoft på tlf. 51 90 48 43. Rune Bredtoft er specialiseret inden for ejendomshandler og rådgivning gennem mere end 10 år og har dermed stor ekspertise inden for dette område.

Standardgarantitekster for AB18, ABT18 og AB Forenklet er nu offentlig-gjort

AB-udvalget nu offentliggjort en række standardgarantitekster, der kan anvendes i tilfælde hvor entreprenøren eller bygherren skal stille en entreprenørgaranti, bygherregaranti eller garanti ved forudbetaling af leverancer, når der mellem byggeriets parter er aftalt anvendelse af AB-reglerne. Dette er dermed nu reguleret i AB18, ABT18 eller AB Forenklet.

Standardgarantiteksten regulerer bl.a vilkårene for (a) udbetaling under garantien (b) nedskrivning og ophør af garantien samt (c) hvordan eventuelle tvister omkring garantien skal afgøres.

Garantiteksterne i forhold til de enkelte regelsæt er ikke helt identiske, men varierer alt efter om der er tale om totalentreprise (ABT18), hoved- eller fagentreprise (AB18) eller en mere forenklet entreprise (AB Forenklet).

Det bemærkes, at de nye AB-regler først træder i kraf den 1. januar 2019.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen, tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk, er specialiseret indenfor entrepriseret og tvistløsning. Har du spørgsmål til de nye AB-regler, er du velkommen til at kontakte ham for en uforpligtende drøftelse om vilkårenes betydning samt muligheder og faldgruber.

Læs mere på www.rodstenen.dk eller www.tvistløsning.dk

Advokatfirmaet Rödstenen

Betaler du for meget i leje?

I storbyerne har udbuddet af lejeboliger de sidste år ikke været i stand til at følge med efterspørgslen, hvilket mange udlejere har nydt godt af. Er du i tvivl om, hvorvidt du er en af de mange boliglejere, hvis husleje er sat urimeligt højt, så se nedenstående, der er hjælp at hente.

Der er begrænsninger for, hvor høj en husleje udlejer kan kræve alt afhængig af, hvilken lejlighed det drejer sig om. Huslejen skal således stemme overens med det lejedes værdi. Det har ikke kun betydning for fastsættelsen af huslejen om lejemålet er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune, der er mange parametre, der spiller ind ved lejefastsættelsen, og som lejer kan det derfor være svært at gennemskue, om lejen er for høj.

Det lejedes værdi vurderes, ved en sammenligning af den husleje der bliver opkrævet for tilsvarende lejemål. Ved vurderingen skal ikke blot indgå lejemålets placering og beliggenhed, men også størrelsen på lejemålet, hvilken stand det lejede er i, hvilket tilbehør der medfølger lejemålet mv.

Mange udlejere har ikke fastsat størrelsen på huslejen i overensstemmelse med det lejedes værdi, da efterspørgslen har været stor og muligheden for at opnå en højere pris derfor har været uden umiddelbare konsekvenser for udlejer. Dog viser statistikkerne, at lejere i langt de fleste tilfælde rent faktisk vinder de sager, der bliver indbragt for Huslejenævnet. Der er derfor en del penge at hente, hvis du som boliglejer har betalt for meget i husleje, da udlejer, hvis denne taber, skal betale de for meget opkrævede penge retur til lejer.

Står du derfor som boliglejer og har en mistanke om, at din husleje er for høj, så tøv ikke med at kontakte os med henblik på en vurdering. Vi tilbyder dig en fast lav pris for en vurdering af størrelsen på din husleje samt indbringelse for Huslejenævnet på dine vegne. Såfremt sagen vindes i Huslejenævnet og udlejer herefter indbringer sagen for Boligretten bistår vi gratis med ansøgning om retshjælp til førelsen af netop din sag.

Advokatfirmaet Rödstenen har mange års erfaring inden for lejeret og overdragelse af fast ejendom. Fordelen ved at få rådgivning fra os i stedet for en lejeretsorganisation er, at du bliver mødt med kompetente jurister, der er uddannet inden for området. Desuden har vi møderet for alle retsinstanser, så hvis sagen skulle ende i retten, kan vi følge din sag helt til dørs.

Du er altid velkommen til at kontakte advokat Rune Bredtoft på tlf. 51 90 48 43 eller advokatfuldmægtig Anne-Mette Bastrup på tlf. 87 31 42 07, til en uforpligtende snak, hvis du som boliglejer har en mistanke om, at din husleje er for høj. 

Hvorfor er det relevant med en advokat ved boligkøb?

Store køb kræver grundige overvejelser – vi kan som advokater fjerne utrygheden og sørge for, at du som køber ikke drukner i et hav af dokumenter og juridiske formuleringer.

Det er vigtigt som boligkøber at være opmærksom på, at mægler ikke varetager dine interesser, men er sælgers repræsentant. Med en boligadvokat ved din side sikrer du dermed én til at varetage dine interesser i forbindelse med boligkøbet, hvorfor du ikke risikerer, at mægler bagatelliserer detaljer, som i sidste ende kan have stor betydning for dig efterfølgende.   

En advokat står ikke blot for bistand med udarbejdelsen af skødet og tinglysning heraf, men rådgiver generelt om de juridiske aspekter, der er forbundet med et boligkøb, og om de forhold man som køber skal være særligt opmærksom på. Desuden rådgiver advokaten om blandt andet tegning af ejerskifteforsikring og muligheden for at indsætte et advokatforbehold i købsaftalen.  

Et boligkøb er også forbundet med et hav af dokumenter, og det kan være svært at gennemskue, hvilke informationer der er vigtige og hvilke af sælgers formuleringer, man især skal være opmærksomme på. Vi gennemgår grundigt købsaftalen samt alle de øvrige dokumenter handlen måtte vedrøre. Derudover foretages en nøje undersøgelse af BBR-meddelelsen, tilstandsrapporten, el-rapporten og særligt en undersøgelse af om der er tinglyst byrder eller servitutter på ejendommen, som kan have stor betydning for din råderet over ejendommen.  Vi rådgiver desuden omkring evt. tegning af ejerskifteforsikring.

Ofte bunder efterfølgende diskussioner mellem køber og sælger i manglende tydelighed i købsaftalen, og i punkter der er overset ved indgåelsen og som medfører, at du som køber føler, at du ikke har fået huset i den stand, du er blevet stillet i udsigt.  Dette kan i mange tilfælde undgås, hvis blot man som køber er opmærksom på diverse faldgruber, overholder undersøgelsespligten og sørger for at skabe sig et klart overblik over betydningen af de forskellige dokumenter.

Går du med overvejelser om et boligkøb og gerne vil vide mere om ovenstående, eller har du spørgsmål hertil, er du velkommen til at kontakte advokat Rune Bredtoft på tlf. 51 90 48 43.

Advokat Rune Bredtoft beskæftiger sig med adskillige ejendomshandler hvert år og har været specialiseret inden for ejendomshandler og rådgivning gennem mere end 10 år. Han beskæftiger sig både med private handler samt handler med erhvervs- og boligudlejningsejendomme og har dermed stor ekspertise inden for området.