Bank var ikke berettiget til at korrigere i handelspriserne for en række valutahandler

Østre Landsret har den 30. maj 2018 afsagt dom, hvorefter banken i henhold til aftalegrundlaget mellem banken og kunden ikke var berettiget til at foretage efterfølgende korrektion af handelspriserne for en række valutahandler.

Den 15. januar 2015 omkring kl. 10:30 (CET) fjernede Den Schweiziske Nationalbank uden varsel den dagældende fastkurspolitik for CHF overfor EUR, hvilket førte til en ekstraordinær markedssituation i forløbet herefter. Navnlig landmænd og ejendomsinvestorer har i et ikke uvæsentligt omfang været disponeret indenfor valutahandler i Schweizerfranc, såsom lån i Schweizerfranc, valutaswap og/eller terminsforretninger.

De nærmere omstændigheder var, at banken den 15. januar 2015 gav meddelelse til kunden om, at der var sket salg af 5 valutaforretninger til kurs 1,9729, mens en anden forretning var solgt til kurs 1,9727. Dette var i overensstemmelse med parternes aftale, idet kunden på alle forretninger havde indlagt en såkaldt stop-ordre (stop loss) på kurs 1,198.

Landsretten lagde til grund, at banken i meget vidt omfang ikke kunne få gennemført sine handelsanmodninger i minutterne efter kl. 10:30.

Efter nedlukning af samtlige forretninger foretog banken derfor ensidigt en korrektion af handelskurserne og ændrede dermed afregningsprisen overfor bankkunden.

Landsretten fandt, at banken ikke efterfølgende havde adgang til at korrigere handelskursen ved salget af kundens forretning og dermed afregningsprisen, idet dette var i strid med parternes aftale.

Kunden blev tilkendt en samlet erstatning på kr. 1.611.112,36 med tillæg af renter og sagsomkostninger.

Thomas Schioldan Sørensen bistår bankkunder i ansvarssager. Han fremhæver, at >>dommen kan have direkte betydning for de øvrige verserende retssager, der verserer omkring samme spørgsmål, ligesom andre bankkunder, der frivilligt eller tvangsmæssigt måtte være blevet nedlukket i valutahandler i Schweizerfranc kan have betydelig nytte af dommen. Landsretten fastslår således, at en bank ikke uden videre ensidigt kan bestemme afregningspriserne overfor kunden<<.

>>Det er væsentligt at fremhæve, at man som bankkunde er forpligtet til uden ugrundet ophold at reklamere overfor banken, såfremt man måtte finde, at banken ikke har afregnet til de reelle afregningspriser. Det er min anbefaling, bankkunder først og fremmest bør afklare forholdet ved kontakt til advokat eller anden rådgiver.<<

For det tilfælde, at du måtte have spørgsmål eller bemærkninger til din juridiske- og økonomiske situation, bør du kontakte din lokale landbrugsrådgiver eller advokat Thomas Schioldan Sørensen på tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk.

Boligkøb – Ting du skal være opmærksom på inden du kaster dig ud i et projektkøb

Vigtige forskelle mellem køb af eksisterende boligmasse og projektkøb.

I de større byer ses der fortsat en stigning i antallet af boligbyggerier, hvor ikke mindst udbuddet af projektkøb vinder frem. Et projektkøb er kendetegnet ved, at lejligheden du køber oftest kun figurerer på tegnebrættet, når der indgås aftale om købet.  I nogle handler er byggeriet endnu ikke startet, i andre er byggeriet så fremskredent, at du har mulighed for at danne dig et indtryk af, hvorledes det færdige resultat vil fremstå og endda ligefrem have mulighed for at besøge en af de lejligheder, der står færdige.

Fordelene ved projektkøb er, at du som køber ofte har mulighed for at sætte dit præg på detaljerne i boligen, samtidig med at det du flytter ind i er nyt. Du slipper for en masse vedligeholdelsesudgifter til at starte med, samt en dyr varmeregning grundet dårlig energimærkning, hvilket ellers ofte er tilfældet for boliger af ældre dato. I mange tilfælde er det en økonomisk fordelagtig investering, da priserne er lavere ved projektkøb, end når det endelige byggeri står færdigt, hvorfor du herefter har mulighed for at videresælge boligen med gevinst. Det er vigtigt, du som køber har sat dig ordentligt ind i skattereglerne, herunder ejendomsavancebeskatningsloven, inden du blot videresælger boligen, da du ellers risikerer, at din fortjeneste ikke bliver skattefri. 

Der kan gå lang tid fra købsaftalens underskrivelse, og til du har nøglerne i hånden og er klar til at indflytning. Du kan risikere, at overtagelsesdagen bliver rykket og du derfor ikke kan flytte ind på det aftalte tidspunkt. Det er vigtigt, at du nøje får gransket samtlige dele af købsaftalen og er klar over, hvad der gør sig gældende og hvad din retsstilling er i de mulige situationer, der kan opstå gennem en sådan byggeproces.

De væsentligste ting du som køber skal have for øje er blandt andet, om der eventuelt skal opføres andet byggeri i nærheden, som kan have en påvirkning på din udsigt. Om der er sket tinglysning i de tilfælde, hvor du opnår en brugsret til en terrasse for eksempel. Om risikoen for at renten stiger, således at det planlagte boliglån bliver højere end først antaget. Om sælger blot kan udskyde overtagelsesdagen og hvis dette er muligt, om du så er berettiget til en mulig kompensation, og hvad dine rettigheder i øvrigt er i mellemperioden og indtil byggeriet står endelig færdigt. Herudover er det vigtigt at være opmærksom på, om bygherren har adgang til at ændre i arealet, således at boligen bliver mindre end forventet.

En af de væsentligste ting at kigge nærmere på er også sælgers ansvar for, hvad der måtte opstå af fejl og mangler. Når du køber en eksisterende bolig (når det bortset fra lejligheder) vil der i forbindelse med salget ofte foreligge en tilstandsrapport. Ved projektkøb vil der, i forbindelse med overtagelsen, i stedet udarbejdes en afleveringsrapport. Det er en rapport, du som køber også skal underskrive, og med din underskrift er det vigtigt, at du gør dig klart, om alle manglerne er nedfældet på skrift. Det vil ofte være en god idé at lade dig bistå af en sagkyndig, som kan gennemgå boligen for fejl og mangler med dig inden du skriver under.

Et projektkøb kan derfor godt være en god forretning og hvis du som køber blot er opmærksom på din retstilling og de regler, der er forbundet med et sådan projektkøb, vil det i nogle tilfælde kunne være et bedre alternativ end køb af eksisterende bolig.

Har du spørgsmål til artiklen eller ønsker bistand til køb af bolig, kan advokat Rune Bredtoft kontaktes på tlf. nr. 51 90 48 43. Rune Bredtoft har gennem de seneste 10 år specialiseret i at rådgive omkring køb- og salg af fast ejendom.

Krav som følge af byggefejl konstateret 8 år efter udførelsen ikke forældet

I en dom fra september 2017 har retten bestemt, at en landmands potentielle erstatningskrav i anledning af udført elektrikerarbejde ikke var forældet eller fortabt ved passivitet, selv om landmanden først reklamerede 8 år efter arbejdets aflevering.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen bistod landmanden, og konsekvensen af dommen er, at landmanden nu har rettens ord for, at et eventuelt erstatningskrav kan gøres gældende overfor den udførende elektriker.

Sagens omstændigheder

De nærmere omstændigheder var, at landmanden i 2007 opførte en ny grisestald, hvor der blev indgået en mundtlig aftale med en lokal el-installatør omkring udførelsen af elektrikerarbejdet.

Landmanden havde en ældre svinestald havde over en lang årrække præsteret flotte driftsresultater. Efter ibrugtagning af den nye stald måtte landmanden konstatere betydelige problemer i besætningen i den nye stald, så som forholdsvis høj dødelighed, lav tilvækst etc. I samråd med bl.a. dyrlæge og foderleverandøren blev der iværksat forskellige tiltag med henblik på at løse problemerne. Der var i de efterfølgende år betydelige udfordringer med at løse problemerne.

I september 2015 blev der udført noget elektrikerarbejde i stalden ved en anden elektriker. Den pågældende elektriker konstaterede, at der ikke var foretaget potentialeudligning i strid med dagældende stærkstrømsbekendtgørelse, hvormed der var spændinger i staldinventaret.

Forældelsesfristen er 3 år, hvormed landmandens erstatningskrav som udgangspunkt var forældet. Retten lagde imidlertid til grund, at forældelsesfristen var suspenderet frem til september 2015, hvor en anden elektriker blev opmærksom på den manglende potentialeudligning, idet retten lagde til grund, at landmanden ikke på et tidligere tidspunkt havde eller burde have haft kendskab til den manglende potentialeudligning. Af samme grund fandt retten, at der ikke var indtrådt passivitet, idet landmanden straks reklamerede, da han blev bekent hermed. Dommen er anket.

Thomas Schioldan Sørensen bistår fortsat landmanden under sagen omkring erstatningsopgørelsen.

For nærmere spørgsmål eller bemærkninger til sagen og førelse af retssager kan Thomas Schioldan Sørensen kontaktes på tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk. Se også www.tvistløsning.dk.

Advokatfirmaet Rödstenen

Vestre Landsret - Bankkunde får medhold i sag om en valutaswap

Vestre Landsret har i en kendelse fra august 2017 bestemt, at en bankkunde kan modregne med et forældet erstatningskrav i en banks krav på betaling af den negative markedsværdi ved en valutaswap.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen bistod bankkunden, og konsekvensen af kendelsen er, at byrettens dom er ophævet, og sagen er hjemvist til byretten til behandling af bankkundens synspunkt om, at den pågældende bank har ydet en utilstrækkelig og ansvarspådragende rådgivning i forbindelse med valutaswapaftalens indgåelse.

De nærmere omstændigheder var, at bankkunden i 2008 indlod sig på en 5-årig valutaswap i Schweizerfranc. Som følge af stigninger i kursen for Schweizerfrancen, blev markedsværdien i 2009 og 2010 betydelig negativ. Som følge af den betydelige negative markedsværdi besluttede bankkunden i 2010 delvis at nedlukke valutaswap’en, og få måneder efter den delvise nedlukning blev den resterende del af valutaswap’en tvangsnedlukket.

Den negative markedsværdi blev finansieret ved låneoptagelse hos den rådgivende bank. Efter låneoptagelsen var der en længerevarende dialog og reklamationsforløb med banken. Efterfølgende udtog bankkunden stævning mod banken med krav om erstatning. Under retssagen gjorde bankkunden modregning gældende.

Bankkunden havde i forbindelse med valutaswapaftalens indgåelse modtaget rådgivning fra banken, ligesom han efter aftalens indgåelse løbende havde modtaget betalingsnotaer, rentenotaer og markedsværdiopgørelser. Desuden havde han indregnet valutaswap’en i sit personlige regnskab, ligesom han havde draget skattemæssig nytte af valutaswap’en.

Alligevel fandt Vestre Landsret – i modsætning til byretten – at bankkunden ikke havde udvist retsfortabende passivitet, og at bankkunden havde en retlig interesse i at få prøvet sit synspunkt om erstatning, idet han uanset forældelse i medfør af forældelseslovens § 24 kunne modregne i bankens krav på den negative markedsværdi.

Thomas Schioldan Sørensen bistår fortsat bankkunden under retssagen.

For nærmere spørgsmål eller bemærkninger til sagen og førelse af retssager, kan Thomas Schioldan Sørensen kontaktes på tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk.

Advokatfirmaet Rödstenen

Advokatfirmaet Rödstenen rådgiver Danmarks Økologiske Jordbrugsfond med udbud

Advokatfirmaet Rödstenen rådgiver ved etablering af Danmarks Økologiske Jordbrugsfond samt udbud af aktier i Dansk Økojord A/S under stiftelse.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen har bistået med etablering og stiftelse af Danmarks Økologiske Jordbrugsfond i samarbejde med Økologisk Landsforening, Det samfundsnyttige Landbrug og Danmarks Naturfredningsforening.

Fonden har til formål at bidrage til mere natur, bedre miljø og til generationsskifte i landbruget i Danmark ved at fastholde og øge det økologiske landbrugsareal i Danmark.

Fondens ledelse består af en række prominente personer i form af, bestyrelsesformand Lars-Christian Brask, næstformand Susanne Herfelt, Michael Vendelbo Mikkelsen, Steen Hildebrandt, Preben Marinus Lauridsen og direktør Kim Qvist.

Fonden kan bl.a. drive sine aktiviteter via datterselskaber. I den forbindelse har Thomas Schioldan Sørensen bistået med udarbejdelse af udbudsmateriale (prospekt) vedrørende udbud af aktier i Dansk Økojord A/S under stiftelse.

For nærmere oplysninger omkring fondens aktiviteter og udbuddet henvises til fondens hjemmeside www.jordbrugsfond.dk, hvor prospektet kan downloades.

For nærmere spørgsmål og bemærkninger til fonde, udbudsreglerne, korrespondance med Finanstilsynet, crowdfunding, FAIF-reglerne og kapitalfremskaffelse i øvrigt kan Thomas Schioldan Sørensen kontaktes på tlf. 4242 2600 eller ts@rodstenen.dk.

Advokatfirmaet Rödstenen 

Advokatfirmaet Rödstenen rådgiver ved køb af aktier i GS-Eurolaser A/S

Advokat Thomas Schioldan Sørensen og Rasmus Lindhardt Jensen har bistået med købet af 85% af aktierne i GS-Eurolaser A/S.

Virksomheden har domicil i Hedensted og har specialiseret sig indenfor pladebearbejdning. Virksomheden overtages via en holdingstruktur af Ronni Odd Kristensen, der indtræder som CEO.

Thomas Schioldan Sørensen har indgående erfaring med køb og salg af virksomheder, herunder planlægning og salgsoptimering, forhandlinger og fremskaffelse af finansiering.

For nærmere spørgsmål og bemærkninger til køb og salg af virksomheder kan Thomas Schioldan Sørensen kontaktes på tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk.

Den 8. maj 2017
Advokatfirmaet Rödstenen