Højesteret stadfæster bøde til landmand for overtrædelse af gødningsanvendelsesloven

Landmanden var fundet skyldig i overtrædelse af gødningsanvendelsesloven ved i sin landbrugsvirksomhed at have gennemført gødskning med tilførsel af mere kvælstof, end virksomhedens tilladte årlige kvote for planperioden 2008/2009.

Højesteret fastslog, at det var uden betydning for landmandens strafansvar, at reglerne for fastsættelse af de årlige kvoter blev ændret i 2016, idet den nugældende straffelovgivning ikke var forskellig fra den, som var gældende, da landmanden begik det strafbare forhold.

Lovovertrædelsen skulle derfor bedømmes efter den lovgivning, som var gældende, da landmanden begik handlingen, og som stadig var gældende for den planperiode, som sagen angik. Den Europæiske Menneskerettighedskonvention og Den Europæiske Unions Charter om grundlæggende rettigheder var heller ikke til hinder for, at landmanden kunne straffes.

Højesteret fastslog endvidere, at en eventuel tilsidesættelse af procedurereglerne i habitatdirektivet og SMV-direktivet ikke kunne føre til, at landmanden ikke kunne straffes.

Højesteret fastslog endvidere, at forældelsesfristen blev afbrudt, da landmanden modtog et administrativt bødeforelæg, og at det ikke med sikkerhed kunne udledes af landsrettens bevisresultat, at sidste udbringning af gødning var sket mindre end 4 år før det tidspunkt, hvor landmanden havde modtaget bødeforelægget. Højesteret tiltrådte derfor, at et yderligere forhold begået i planperioden 2006/2007 var forældet.

Der var ved bødefastsættelsen taget hensyn til den lange sagsbehandlingstid, og Højesteret fandt ikke grundlag for yderligere nedsættelse, hvorefter Højesteret stadfæstede bøden for Landsretten på 24.500 kr.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen rådgiver om landbrugets retsforhold og har løbende et betydeligt antal sagen inden for landbrugsretten. For nærmere spørgsmål eller bemærkninger til ovenstående,  kan han kontaktes på tlf. 4242 2600 eller ts@rodstenen.dk. Læs mere på tvistløsning.dk.

Den 7. juni 2019

Advokatfirmaet Rödstenen

Kliniktestamentet – din køreplan ved alvorlig sygdom eller dødsfald

Har du planen klar, hvis uheldet er ude?

Har du lagt en plan for, hvad der skal ske med din klinik, hvis uheldet er ude, og du pludselig som følge af alvorlig sygdom eller dødsfald ikke kan lede klinikken? 

Driver du praksis inden for den primære sundhedssektor som tandlæge, læge, fysioterapeut eller kiropraktor er din virksomhed i høj grad afhængig af din tilstedeværelse og arbejdskraft.

Vores erfaring er, at det er vigtigt at have en plan, hvis denne situation opstår, idet værdien af klinikken hurtigt forringes eller helt går tabt, hvis du pludselig er fraværende fra klinikken.

Vi har derfor udarbejdet et koncept, som vi kalder Kliniktestamentet.

Kliniktestamentet er køreplanen, der sætter dine nærmeste pårørende i stand til at styre klinikken gennem en vanskelig tid sammen med dine medarbejdere, rådgivere og eventuelle kom­pagnon. Kliniktestamentet giver dig og dine nærmeste tryghed omkring fremtiden og kan hjælpe med at bevare klinikkens værdi og sikre tryghed for dine patienter i en svær situation.

Kliniktestamentet er en praktisk køreplan, der bidrager til at dine pårørende og medarbejdere for en periode kan drive klinikken videre og om nødvendigt gennemføre et salg af klinikken, hvis du bliver ramt af alvorlig sygdom eller dødsfald.

Hvad kan kliniktestamentet blandt andet indeholde?

  • Kliniktestamentet skal udpege nøglepersonerne, der skal overtage styringen af klinikken i dit fravær.

  • Kliniktestamentet skal sikre, at driften af klinikken opretholdes i videst muligt omfang, indtil det er afklaret, hvad der skal ske med klinikken, herunder at der i videst muligt omfang fortsat kan ydes behandling.

  • Køreplanen skal beskrive klinikkens aftaler med sit pengeinstitut.

  • Køreplanen skal tage stilling til, hvordan patienter, personale og andre skal informeres om situationen

  • Køreplanen skal sikre et overblik over klinikkens væsentlige aftaler, herunder eventuelle lejekontrakter, leasingaftaler og leverandøraftaler

  • Køreplanen skal sikre et overblik over klinikkens ansættelsesforhold, herunder ansættelseskontrakter med personale.

  • Køreplanen skal håndtere, hvordan et salg af praksis skal tilrettelægges, herunder hvem der skal hjælpe de pårørende med salget, identificere relevante oplysninger til brug for salget mv.

  • Endelig og ikke mindst ligger en stor del af al viden om klinikken i dit hoved, hvorfor en del af Kliniktestamentet også er noget så lavpraktisk som at få beskrevet forretningsgange, skrevet passwords ned mv.

Vi sikrer helheden

Kliniktestamentet er ikke i sig selv et juridisk bindende dokument og kan typisk ikke stå alene.

Vi sikrer helheden og gennemgår derfor også altid dit behov for at få udarbejdet andre relevante ju­ridiske dokumenter som blandt andet en fremtidsfuldmagt, testamente og ægtepagt. Hvis du indgår i et kompagniskab med en anden praksisejer, skal Kliniktestamentet også tage hen­syn til den samarbejdsaftale, som I måtte have. Alt efter behov kan det også være relevant at opdatere samarbejdsaftalen.

Vi udarbejder Kliniktestamentet i tæt dialog med dig 

Processen er følgende: 

  1. Vi taler sammen med dig om dine ønsker og behov

  2. Vi udarbejder planen og eventuelle supplerende juridiske dokumenter, herunder inddrager vi i nødvendigt omfang din bank, revisor, pensions- og forsikringsselskab

  3. Du opbevarer planen og orienterer relevante pårørende og andre om planen

  4. Hvis du rammes af alvorlig sygdom eller dødsfald, træder planen i kraft

Vil du høre mere?

Kontakt advokat Peter Bjerre Bøystrup på telefon 50702707 eller pbb@rodstenen.dk, hvis du vil høre mere om Kliniktestamentet eller have hjælp til at oprette et Kliniktestamente.

 

Alle klinikejere bør overveje at oprette en fremtidsfuldmagt

Lov om fremtidsfuldmagter trådte i kraft den 1. september 2017, og der har siden været en stigende efterspørgsel på at få oprettet en fremtidsfuldmagt. Denne artikel forklarer, hvad der nærmere forstås ved fremtidsfuldmagter, og hvorfor det som selvstændig klinikejer kan være værd at overveje behovet for en fremtidsfuldmagt.

Hvad er en fremtidsfuldmagt?

Når du som fuldmagtsgiver opretter en fremtidsfuldmagt, udpeger du en eller flere personer til at vare-tage dine økonomiske og/eller personlige forhold, hvis du i fremtiden ikke længere selv er i stand til dette som følge af sygdom, svækket mental funktion eller lignende.

Ved at oprette en fremtidsfuldmagt kan du således sikre dig, at dine ønsker bliver tilgodeset, hvis du bliver ude af stand til at varetage dine egne personlige og økonomiske forhold.

Oprettelse af en fremtidsfuldmagt indebærer desuden en række yderligere fordele, herunder giver det mulighed for en hurtigere, smidigere og billigere proces i relation til at kunne træffe beslutninger om både økonomiske og personlige forhold. Ordningen giver blandt andet tredjeparter tryghed for, at din fremtidsfuldmægtig reelt kan handle på dine vegne, sådan at det bliver lettere at varetage dine person-lige og økonomiske forhold i en situation, hvor du selv er indisponibel.

Fremtidsfuldmagten får først virkning, når svækkelsestilstanden måtte indtræde. Så længe du selv kan varetage dine forhold, er fremtidsfuldmagten inaktiv.

Hvad kan fremtidsfuldmagten omfatte?

Du bestemmer som fuldmagtsgiver overordnet set rammerne for fuldmagten. Det indebærer, at du kan begrænse fuldmagten til at angå et enkelt forhold, afgrænse fuldmagten til at omfatte en del af dine forhold eller generelt omfatte alle dine økonomiske og personlige forhold.

Fremtidsfuldmægtigen kan kun handle på dine vegne inden for de områder, som er omfattet af frem-tidsfuldmagten. Hvis du vælger at begrænse fuldmagten til at angå bestemte forhold, bør du derfor være omhyggelig med beskrivelsen af, hvad fuldmagten omfatter, sådan at der undgås tvivl om fuld-mægtigens kompetence. Det er vanskeligt at spå – især om fremtiden - og det kan således på forhånd være svært at forudse, hvor der kan være behov for fremtidsfuldmagten.

En fremtidsfuldmagt kan omfatte økonomiske og/eller personlige forhold. Vi vil i det følgende give ek-sempler på, hvad dette kan omfatte:

Eksempler på økonomiske forhold, der kan være omfattet af fremtidsfuldmagten

Fremtidsfuldmagten kan gives til økonomiske forhold generelt eller begrænses til et eller flere forhold, som du som fuldmagtsgiver bestemmer præcist i fuldmagten.

Du kan eksempelvis bestemme følgende:

  • Fremtidsfuldmægtigen skal kunne indgå aftaler på dine vegne – eksempelvis en lejekontrakt, sæl-ge fast ejendom, sælge din klinik eller lignende

  • Fremtidsfuldmægtigen skal kunne indfri dine lån, investere eller anbringe dine midler

  • Fremtidsfuldmægtigen skal kunne ansøge om offentlige ydelser på dine vegne

  • Fremtidsfuldmægtigen skal kunne repræsentere dig som arving eller kreditor

Eksempler på personlige forhold, der kan være omfattet af fremtidsfuldmagten

Fremtidsfuldmagten kan ligeledes gives til personlige forhold generelt eller begrænses til et eller flere forhold, som du som fuldmagtsgiver bestemmer præcist i fuldmagten.

Du kan eksempelvis bestemme følgende:

  • Fremtidsfuldmægtigen skal kunne ansøge kommunen om hjælpeforanstaltninger

  • Fremtidsfuldmægtigen skal kunne træffe valg og klage over enhver afgørelse vedrørende dine per-sonlige forhold

  • Fremtidsfuldmægtigen skal kunne få aktindsigt i alle oplysninger vedrørende din person og helbred samt komme med tilkendegivelser med hensyn til pleje og omsorg

Hvem kan udpeges som fremtidsfuldmægtig?

Alle kan som udgangspunkt udpeges som fremtidsfuldmægtig, forudsat at fremtidsfuldmægtigen er over 18 år, ikke er under værgemål og ikke selv har oprettet en fremtidsfuldmagt, der er trådt i kraft.

Du kan vælge at udpege en eller flere fremtidsfuldmægtige, herunder kan du vælge mellem om de skal være sideordnede eller subsidiære.

Ved valget af fremtidsfuldmægtig bør du overveje, om du har fuld tillid til, at den eller de pågældende fremtidsfuldmægtige kan og vil varetage dine forhold. Du bør derfor også orientere den fremtidsfuld-mægtige, før du udpeger den pågældende, ligesom du bør inddrage den pågældende i dine overvejel-ser. Dette er også relevant for at sikre, at fremtidsfuldmægtigen er bekendt med dine ønsker til, hvor-dan du foretrækker dine forhold håndteret, hvis du selv måtte blive indisponibel.

Du skal være opmærksom på, at du kan udpege én fuldmægtig til at varetage bestemte forhold og en anden fuldmægtig til at varetage andre forhold, hvis du blot definerer dette i fremtidsfuldmagten. Dette kan navnlig være relevant for dig som klinikejer, hvis du eksempelvis ønsker at udpege en fremtids-fuldmægtig med tandlægefaglig kompetence til at håndtere forhold vedrørende din klinik, mens du ønsker at udpege en anden fremtidsfuldmægtig til at varetage dine personlige forhold i øvrigt.

Hvem holder tilsyn med den fremtidsfuldmægtige?

Statsforvaltningen fører et ”hvilende tilsyn” med fremtidsfuldmægtigen, hvilket betyder, at Statsforvaltningen kun indleder en tilsynssag, hvis der rettes henvendelse til Statsforvaltningen eller denne på anden måde bliver opmærksom på forhold, der strider mod fuldmagtsgivers interesser.

Som fuldmagtsgiver har du dog mulighed for at udpege én eller flere personer i fremtidsfuldmagten til at føre et privat tilsyn med den fremtidsfuldmægtige. Dette kan særligt være relevant i de tilfælde, hvor der er udpeget en fremtidsfuldmægtig med tandlægefaglig kompetence til at varetage de forhold, der vedrører din klinik. Ved at indsætte eksempelvis din advokat som tilsynsperson, kan du sikre dig, at den fremtidsfuldmægtige ikke foretager dispositioner i strid med dine ønsker grundet pres udefra, herunder pres fra øvrige kompagnoner i klinikfællesskabet, som ønsker at påvirke den fuldmægtige til at handle på en bestemt måde.

Hvordan oprettes en fremtidsfuldmagt?

Oprettelsen af en fremtidsfuldmagt består af to trin:

Først skal fuldmagten registreres og underskrives digitalt i Fremtidsfuldmagtsregistret. Dernæst skal fremtidsfuldmagten vedkendes for en notar, som påtegner fuldmagten digitalt.

Fuldmagten ligger herefter som en ”hvilende fuldmagt”, indtil der eventuelt på et senere tidspunkt bliver brug for at sætte den i kraft. Det er Statsforvaltningen, der skal sætte fremtidsfuldmagten i kraft og så-ledes vurdere, om du som fuldmagtsgiver ikke længere er i stand til at varetage dine forhold.

Særlige overvejelser som klinikejer

Vi oplever flere gange årligt situationer, hvor klinikejere bliver ramt af pludselig og alvorlig sygdom eller afgår ved døden, hvorfor der er behov for at disponere hurtigt i forhold til at sikre videreførelse af driften af klinikken og et salg, inden værdierne forsvinder.

Det kan således have store negative økonomiske konsekvenser for klinikejeren og eventuelt også dennes efterladte, hvis klinikken blot må lukke eller ikke videresælges, mens patientgrundlaget fortsat er i behold.

Det er endvidere nødvendigt at reagere hurtigt, fordi sundhedsloven indeholder et krav om, at man for at opretholde ydernummer skal virke aktivt i tandlægevirksomheden. Kravet kan dog fraviges i op til 6 måneder, hvis man som klinikejer bliver forhindret som følge af død eller alvorlig sygdom.

Det er derfor væsentligt, at man som klinikejer gør sig tanker i forhold til, hvordan man sikrer klinikken både ved alvorlig sygdom og død.

Hvis man indgår i et klinikfællesskab eller driver tandlægevirksomhed med andre tandlæger, vil der ofte være en samarbejdsaftale, der tager højde for, hvad der skal ske i tilfælde af alvorlig sygdom eller dødsfald. Det vil således oftest være aftalt, at ens kompagnon(er) i denne situation træder til i forhold til driften af virksomheden, ligesom der vil være aftaler omkring, hvordan den sygdomsramte eller afdøde klinikejers andel skal sælges. Har man ikke allerede en sådan samarbejdsaftale, bør man få oprettet en sådan. Tilsvarende kan det være relevant at underkaste eksisterende samarbejdsaftaler et løbende servicetjek for at sikre, at reguleringen er tidssvarende og afspejler de ønsker, som man som klinikejer har på nuværende tidspunkt.

Uanset om man driver klinik som solopraksis eller i fællesskab anbefaler vi altid, at man allierer sig med en anden tandlæge i form af en god kollega eller ven, der kan træde til og bistå de pårørende med varetagelsen af klinikken, hvis klinikejeren bliver alvorlig syg eller afgår ved døden. Her kan fremtidsfuld-magten være et effektivt værktøj. Man bør desuden overveje at kombinere fremtidsfuldmagten med, at man på forhånd har lavet klare aftaler med sin advokat og revisor omkring rollefordelingen i forhold til drift og salg af klinikken i tilfælde af sygdom og død, herunder at der er overblik over klinikkens ansættelsesforhold, aftaler med samarbejdspartnere, lejeforhold, praktiske forhold omkring koder mv. Med en klar og gennemarbejdet handleplan kan man således tage mange bekymringer for de pårørende i op-løbet.

Det gode råd er at have en klar handleplan klar for det tilfælde, at man som klinikejer bliver indisponibel som følge af pludselig og alvorlig sygdom eller død.

Sørg for at have styr på fremtidsfuldmagt og testamente samt dan dig i samarbejde med din advokat og revisor et overblik over klinikkens juridiske og økonomiske forhold.

Lav en aftale med en god kollega eller ven, der kan hjælpe dine pårørende og dine rådgivere med de tandlægefaglige spørgsmål, der måtte opstå, hvis du pludselig ikke selv kan disponere.

På denne måde sparer du dine pårørende og dig selv for mange bekymringer.

Har du spørgsmål til ovenstående er du velkommen til at kontakte advokat Peter Bjerre Bøystrup på tlf. 50702707 eller pbb@rodstenen.dk

Kan du spare penge i husleje for dine erhvervslokaler?

Du bør gøre dig selv den tjeneste at undersøge, om du betaler en husleje, der er markedssvarende for dit lejemål. Der kan nemlig være mange penge at spare.

Erhvervslejeloven giver mulighed for, at du som lejer kan kræve din husleje nedsat, hvis der er et væsentligt misforhold mellem din husleje og markedslejen.

Tommelfingerreglen er i praksis, at du kan kræve huslejeregulering, hvis din leje er mindst 12 procent højere end markedslejeniveauet for sammenlignelige lokaler.

Hvornår kan du kræve huslejen nedsat?

Du kan som udgangspunkt ikke indgå en ufordelagtig lejekontrakt og straks herefter kræve huslejen sat ned.

Det følger af erhvervslejelovens § 13, at der mindst skal gå 4 år fra tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, før du kan kræve en markedslejeregulering. Desuden skal huslejenedsættelsen indfases over en 4-årig periode, så huslejen årligt reduceres med ¼, indtil huslejen er på markedslejeniveau.

Andet kan dog gyldigt fremgå af lejekontrakten. Det er eksempelvis ikke sjældent aftalt, at en markedslejeforhøjelse fra udlejers side skal kunne træde fuldt ud i kraft med det samme. Det er derimod sjældnere aftalt, at en huslejenedsættelse skal træde fuldt ud i kraft med det samme.

Lejekontrakten kan udelukke huslejereduktion

Erhvervslejelovens regler om lejers og udlejers adgang til at kræve markedslejeregulering kan som nævnt fraviges.

Lejekontrakten kan bestemme, at du som lejer ikke kan kræve huslejen nedsat. Omvendt kan det også aftales, at udlejer ikke kan kræve huslejen forhøjet.

Selvom det ikke udtrykkeligt fremgår af lejekontrakten, kan du som lejer alligevel være afskåret fra at kræve din husleje reduceret til markedslejen. Det kan være tilfældet, hvis lejekontrakten bestemmer, at huslejen årligt reguleres efter stigningen i nettoprisindekset, og lejekontrakten ikke samtidig indeholder et udtrykkeligt vilkår om, at du som lejer kan kræve markedslejeregulering på trods af den automatiske årlige nettoprisregulering.

Der er derfor væsentligt at være opmærksom på ordlyden af lejekontrakten, når den forhandles med udlejer og få din advokat til at læse kontrakten igennem, hvis du er i tvivl om rækkevidden og konsekvenserne af en formulering.

Hvis din lejekontrakt er indgået før den 1. januar 2000

Erhvervslejelovens § 13 om markedslejeregulering blev indført med virkning fra den 1. januar 2000. Der gælder derfor særlige regler, hvis din lejekontrakt er indgået før dette tidspunkt.

Før den 1. januar 1992 kunne der ikke aftales begrænsninger i lejers ret til kræve lejenedsættelse. Har du derfor lejet dit lokale før 1992, kan du kræve huslejen nedsat til markedslejen, selvom lejekontrakten indeholder bestemmelser om det modsatte. Dette gælder desuden også, hvis du har overtaget lejemålet ved en afståelse fra den tidligere lejer og dermed har videreført en lejekontrakt indgået før 1. januar 1992.

Fra den 1. januar 1992 og indtil erhvervslejelovens ikrafttræden blev de hidtidige regler lempet, så det kunne aftales, at lejen i op til 12 år ikke kunne nedsættes.

Hvad er markedslejen?

Udelukker din lejekontrakt ikke, at du kan kræve din husleje reduceret, hvis den er væsentligt højere end markedslejen, er næste skridt at få fastlagt markedslejen for dine lokaler.

Efter erhvervslejelovens § 13 er markedslejen identisk med den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer ville aftale for lejemålet blandt andet under hensyntagen til vilkårene i lejekontrakten, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

For at bestemme markedslejen for dine lokaler skal du derfor undersøge, hvad andre lejere betaler for sammenlignelige lejemål i området. Du behøver ikke finde fuldstændig identiske lejemål, da det selvsagt kan være mere eller mindre forskel på dine lokaler og de sammenligningslejemål, som det er muligt at lokalisere. Erhvervslejeloven fastslår endvidere også udtrykkeligt, at der ved vurderingen af markedslejen blandt andet skal ses bort fra de forbedringer, som lejer har udført for egen regning med udlejers tilladelse, og den del af lejen, der vedrører særlig indretning, ombygning eller forbedring af det lejede, som udlejer har udført efter aftale med lejeren. Hvis en anden lejer betaler en højere hus-leje, fordi den pågældendes udlejer har foretaget en specialindretning af lokalerne, skal markedslejen fastlægges efter, at der er sket fradrag for den del af huslejen, der betales ekstra for specialindretningen.

Hvordan finder du ud af, om du kan kræve din husleje nedsat?

Hvis du ikke har det forkromede overblik over markedslejeniveauet i dit område, kan du starte din undersøgelse med at kontakte kollegaer og spørge ind til deres lejeniveau, ligesom du kan kontakte en advokat eller ejendomsmægler og få en vurdering af markedslejeniveauet for tilsvarende lokaler.

Hvis din undersøgelse viser, at du betaler en væsentlig højere husleje end markedslejen, vil det være naturligt at kontakte udlejer og indgå en dialog om en mindelig aftale om reduktion af huslejen. Vi oplever således ofte, at man derved ikke blot kan opnå en huslejenedsættelse, men også ofte få forbedret andre vilkår, som man gerne vil have forbedret i lejekontrakten.

Kan der ikke indgås en frivillig aftale, skal man som lejer med mindst 3 måneders varsel skriftligt varsle over for udlejer, hvis huslejen kræves nedsat til markedslejen. Varslingen skal for at være gyldig desuden overholde forskellige formalia i erhvervslejeloven. Vi anbefaler derfor, at du sætter sig grundigt ind i reglerne inden varsling af huslejenedsættelsen eller får din advokat til at hjælpe med at udarbejde varslingsskrivelsen. Gør udlejer indsigelse mod varslingen inden 6 uger, skal du inden yderligere 6 uger anlægge sag mod udlejer ved boligretten, hvis du ønsker at fastholde kravet om huslejenedsættelsen.

Mange lejere afholder sig fra at indlede en dialog med udlejer om en huslejereduktion af frygt for, at udlejer vil gøre repressalier gældende over for dem. Dette er en misforståelse. Udlejere er typisk professionelle, der også kender markedslejeniveauet og ikke ønsker en tvist med deres lejer, hvis der er risiko for at tabe denne. Dialogen foregår derfor normalt i en god og ordentlig tone, hvor begge parter er interesseret i at fastholde et godt samarbejde. Frygten for en ophedet konflikt med udlejer bør derfor ikke afholde dig fra at kræve lejen reduceret, hvis du betaler for meget.

Mulighed for retshjælpsforsikring

En del lejere har gennem deres erhvervsforsikring mulighed for at få retshjælpsdækning til at føre en markedslejesag, hvis man ikke kan lande en frivillig aftale med udlejer om huslejenedsættelse.

Det er en stor fordel, da din omkostning til at føre en sag alene udgør selvrisikoen på forsikringen, der typisk ikke overstiger et beløb på kr. 10.000-15.000 ekskl. moms. Dette er et beskedent beløb set i lyset af den huslejebesparelse, som man ofte kan opnå.

For at få retshjælpsdækning kræver det, at din advokat indgiver en ansøgning til forsikringsselskabet og over for forsikringsselskabet redegør for baggrunden for sagen. Det er derfor typisk en god ide at benytte en advokat, der er vant til at føre markedslejesager på området og kan dokumentere markedslejeniveauet ved at fremlægge eksempler på andre lejemål fra andre sager.

Eksempler fra virkelighedens verden

Vi har hos Ródstenen Advokatfirma de seneste år bistået et stort antal erhvervsdrivende lejere i sager om huslejenedsættelse. Her er nogle eksempler på de besparelser, som vores klienter har opnået:

  • Lejemål på Københavns Vestegn. Huslejen nedsat med ca. kr. 220.000 pr. år eller kr. 18.300 pr. måned. Som en del af forliget, mistede udlejer også muligheden for at regulere lejen i opadgående retning i 5 år frem.

  • Lejemål i Sønderjylland. Husleje nedsat med næsten kr. 250.000 pr. år, eller kr. 20.600 pr. måned

  • Lejemål i trekantområdet. Husleje nedsat fra ca. kr. 210.000 pr. år til ca. kr. 117.000 pr. år. Som en del af forliget blev lejemålet samtidig momsfritaget, hvilket medførte yderligere besparelse på 20 % af huslejen.

  • Lejemål i Sydjylland. Huslejen nedsat med 25 % hvilket svarede til årlig besparelse på ca. kr. 33.500.

  • Lejemål i Nordsjælland. Huslejen nedsat med ca. kr. 136.000 årligt eller ca. kr. 11.300 pr. måned. Udlejer blev samtidig forpligtet til at hæve husleje med en mindre procentsats, end der ellers fremgik af lejeaftalen.

Advokatfirmaet Rödstenen har mange års erfaring inden for erhvervslejeret og overdragelse af fast ejendom. Fordelen ved at få rådgivning fra os er, at du bliver mødt med kompetente jurister, der er uddannet inden for området. Desuden har vi møderet for alle retsinstanser, så hvis sagen skulle ende i retten, kan vi følge din sag helt til dørs.

Du er altid velkommen til at kontakte advokat Peter Bjerre Bøystrup på tlf. 50702707 eller advokat Rasmus Lindhardt på tlf. 87314202.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen er blevet optaget i Højesteretsskranken

Advokat Thomas Schioldan Sørensen er blevet optaget i Højesteretsskranken. Højesteretsskranken er en forening, der består af erfarne højesteretssagfører, som har flere sager for Højesteret. Højesteretsskrankens fremmeste opgave er at bidrage til, at højesteretsproceduren foregår på den for retten og for offentligheden bedste måde.

Thomas er certificeret dansk og international voldgiftsdommer og erfaren procedør og har ført utallige sager ved byretterne, landsretterne, Højesteret, Landsskatteretten samt voldgiftsretten. Han er desuden certificeret mediator.

Har du spørgsmål til en potentiel eller verserende retssag eller voldgiftssag, er du velkommen til at kontakte Thomas på tlf. 4242 2600 eller ts@rodstenen.dk

Læs mere på www.rodstenen.dk eller www.tvistløsning.dk

Hvordan er du stillet som henholdsvis køber og sælger af fast ejendom, når der efterfølgende konstateres fejl og mangler ved ejendommen?

Et boligkøb er som oftest en af de største investeringer man foretager i sit liv, hvorfor det også er vigtigt, at man grundigt gennemgår selve ejendommens fysiske stand samt de til handlen hørende dokumenter, idet disse har afgørende betydning for, om det i sidste ende er køber eller sælger, der må bære udgiften for udbedringen af de konstaterede mangler.

Det er først og fremmest vigtigt, at der er tale om en retlig relevant mangel, med andre ord er ikke alle fejl ved ejendommen mangler. Hvis fejlen er forventelig henset til materialets alder, eller man som køber var bevidst om fejlen på tidspunktet for købet, så kan dette ikke efterfølgende påberåbes overfor sælger.

Dernæst er det af afgørende betydning for parternes retsstilling, om Lov om forbrugerbeskyttelse har været anvendt, idet man i modsat fald vil falde tilbage på dansk rets almindelige regler, hvor sælger som udgangspunktet kan hæfte for skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter ejendommens overdragelse.

Retsstillingen hvor Lov om forbrugerbeskyttelse har været anvendt

Det følger direkte af loven, at man som køber, ikke kan påberåbe sig at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld såfremt følgende betingelser er opfyldt:

  • Køber inden aftalens indgåelse har modtaget en tilstandsrapport samt en elinstallationsrapport fra sælger i overensstemmelse med reglerne og,

  • Sælger har forpligtet sig til at betale halvdelen af præmien på den af sælger tilbudte ejerskrifteforsikring

Sælger vil dog fortsat være ansvarlig for de mangler, hvor sælger har afgivet en garanti, udvist grov uagtsomhed eller, hvor den pågældende mangel er indtrådt inden overtagelsesdagen, men efter tilstandsrapportens udarbejdelse.

Desuden er det fortsat muligt for en køber at gøre mangler gældende for så vidt angår bygningens stikledninger, herunder kloakker.

Udgangspunktet er således, at sælger fritages for ansvar ved mangler, medmindre sælger selv har afgivet en garanti, fortiet oplysninger og derved handlet groft uagtsomt eller, hvor manglerne ikke vedrører selve bygningens fysiske tilstand, men derimod bygningens stikledninger.

Retsstillingen hvor Lov om forbrugerbeskyttelse ikke har været anvendt

I de ejendomshandler hvor Lov om forbrugerbeskyttelse ikke har været anvendt, hæfter sælger som nævnt for skjulte fejl og mangler i op til 10 år. Sælger kan gøres ansvarlig på følgende to grundlag:

  1. Et erstatningsretligt grundlag, hvor sælger enten har afgivet en garanti, eller hvor sælger kendte eller burde have kendt manglen og ikke oplyst herom.

  2. Et forholdsmæssigt afslag i købssummen såfremt manglen medfører en værdiforringelse af ejendommen. Udbedringsomkostningerne skal dog svare til mindst ca. 8 % af den kontante købesum, medmindre der er tale om en mangel der medfører, at ejendommen er ulovlig, idet grænsen i sådanne tilfælde vil være lidt lavere.

Modsat erstatning, så kræver et forholdsmæssigt afslag ikke at køber skal kunne bevise at sælger kendte eller burde have kendt til manglen. Dog er det for begge ansvarsgrundlag gældende, at man ved udmålingen af erstatningens størrelse og afslaget skal fradrage værdien for den forbedring en eventuel udbedring måtte medføre. 

Kan andre forpligtes til at betale for udbedringsomkostningerne?

Hvis man som køber har tegnet en ejerskifteforsikring, kan denne i nogle tilfælde dække de pågældende fejl og mangler. Her er det dog vigtigt at undersøge om manglen overhovedet er omfattet af ejerskifteforsikringens dækning, ligesom man ligeledes skal være opmærksom på, at der ofte skal betales en selvrisiko af en vis størrelse.  

Derudover kan den bygningssagkyndige, som har udarbejdet tilstandsrapporten, gøres ansvarlig, såfremt manglen ikke er oplyst i tilstandsrapporten. En bygningssagkyndig har dog kun pligt til at foretage en visuel gennemgang af ejendommen, hvorfor pålæggelsen af ansvar afhænger af, om manglen burde eller kunne have været opdaget ved denne visuelle gennemgang. Hvis man som køber er utilfreds med den udarbejdede tilstandsrapport, kan man klage til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Der er konstateret mangler på ejendommen, hvad gør jeg?

Hvis du som køber konstaterer fejl og mangler på en ejendom, er det vigtigt, at du hurtigst muligt kontakter en advokat, der kan hjælpe dig med det videre forløb. Både sælger og øvrige mulige ansvarlige skal have besked om den konstaterede mangel, og det er vigtigt, at du ikke påbegynder en udbedring af manglen uden forudgående bevissikring. I mange tilfælde vil fotos ikke være tilstrækkelig dokumentation, og oftest er det nødvendigt med et syn og skøn, såfremt køber og sælger ikke kan blive enige.

Hos Advokatfirmaet Rödstenen beskæftiger vi os med adskillige sager hvert år vedrørende mangler ved fast ejendom, og vi rådgiver og repræsenterer både købere og sælgere, der oplever tvister i forbindelse med en ejendomshandel.

Du er altid velkommen til at kontakte advokat Rune Bredtoft på tlf. 51 90 48 43 eller advokatfuldmægtig Anne-Mette Bastrup på tlf. 87 31 42 07, hvis der er konstateret mangler på en ejendom, og du ønsker hjælp til sagens videre forløb. Ligeledes vil vi hjælpe dig med at undersøge mulighederne for at ansøge om retshjælpsdækning, idet en retshjælpsforsikring generelt dækker de udgifter, der er forbundet med at føre en retssag.

Gulvleverandør får fuld medhold i voldgiftssag

Advokat Thomas Schioldan Sørensen har på vegne af en gulvleverandør fået fuld medhold i en sag mod en totalentreprenør, hvor gulvleverandøren havde til opdrag at levere og montere et plankegulv i et større nybyggeri i København til en samlet værdi af over kr. 100 mio. Selve gulvleverancen og monteringen blev udført i fagentreprise og udgjorde en mindre værdi af byggeriets samlede værdi.

Totalleverandøren havde overfor gulvleverandøren gjort gældende, at der var mangler ved plankegulvet, at der ikke var indgået aftale om betaling for ekstraarbejder, at gulvleverandøren havde påført skade på malerarbejdet og at den krævede betaling for mængden af gulv ikke stemte overens med de faktiske m2 (overfakturering).

En syns- og skønsmand konstaterede svindrevner i plankegulvet. Alligevel blev gulvleverandøren frifundet for totalentreprenørens mangelsindsigelser, idet voldgiftsretten fandt det bevist, at svindrevnerne ikke kunne henføres til hverken produktet eller monteringen, idet voldgiftsretten lagde til grund, at svindrevnerne skyldtes udefrakommende forhold. På grundlag af bevisførelsen lagde voldgiftsretten således til grund, at der under monteringsprocessen ikke var isoleret omkring vinduer og døre, ligesom der alene var isat såkaldte byggedøre samtidig med, at totalentreprenøren havde tændt for gulvvarmen. Gulvet blev monteret i vinterhalvåret, og voldgiftsretten – der var beklædt med en sagkyndig (håndværker) – fandt, at den udefrakommende kuldepåvirkning kombineret med, at totalentreprenøren af egen drift havde tændt gulvvarmen gjorde, at gulvleverandøren havde leveret en mangelfri ydelse.

For så vidt angår fastlæggelse af de faktiske antal kvm plankegulve, havde gulvleverandøren på den ene side minutiøst og manuelt opmålt antallet af kvm pr. lejlighed, mens totalentreprenøren havde opmålt på baggrund af nogle tegninger og en elektronisk opmåling. På baggrund af parts- og vidneforklaringer fandt voldgiftsretten, at det var den faktiske opmåling, der måtte lægges til grund, hvormed gulvleverandøren fik fuld medhold i sit krav på antal leverede m2 gulvplanke.

Desuden fandt voldgiftsretten, at totalentreprenøren ikke havde påvist, at gulvleverandøren skulle have påført skade på malede gulve og paneler. Endelig fandt voldgiftsretten, at totalentreprenøren skulle erstatte gulvleverandørens ekstraordinære omkostninger forbundet med en af gulvleverandøren stillet bankgaranti, idet totalentreprenøren havde forsømt at medvirke til en nedskrivning af bankgarantien i forbindelse med en tidligere aflevering til bygherren.

Thomas Schioldan Sørensen førte sagen på vegne af gulvleverandøren og har løbende et betydeligt antal sager indenfor entrepriseforhold. For nærmere spørgsmål eller bemærkninger til ovenstående, kan han kontaktes på tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk. Læs mere på www.tvistløsning.dk.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen yder juridisk bistand til medlemmer hos Foreningen for bevaringshåndværkere (FFBH)

Thomas Schioldan Sørensen beskæftiger sig indgående med byggeriets retsforhold med fokus på konfliktforebyggende aftaler og tvistløsning.

Thomas Schioldan Sørensen har indgået samarbejde med FFBH om juridisk bistand til foreningens medlemmer. Du kan læse mere om samarbejdet på: https://bevaringshaandvaerkere.dk/gratis-advokat-bistand/#toggle-id-2

Hvad enten du som privatperson eller virksomhed står over for et større byggeri eller ombygning, eller du er entreprenør/håndværker, arkitekt eller ingeniør, kan du drage nytte af hans mangeårige erfaring og stærke kompetencer inden for konfliktforebyggende kontrakter.

Læs mere på www.rodstenen.dk / www.tvistløsning.dk eller kontakt Thomas på tlf. 422 2600 eller ts@rodstenen.dk