Standardgarantitekster for AB18, ABT18 og AB Forenklet er nu offentlig-gjort

AB-udvalget nu offentliggjort en række standardgarantitekster, der kan anvendes i tilfælde hvor entreprenøren eller bygherren skal stille en entreprenørgaranti, bygherregaranti eller garanti ved forudbetaling af leverancer, når der mellem byggeriets parter er aftalt anvendelse af AB-reglerne. Dette er dermed nu reguleret i AB18, ABT18 eller AB Forenklet.

Standardgarantiteksten regulerer bl.a vilkårene for (a) udbetaling under garantien (b) nedskrivning og ophør af garantien samt (c) hvordan eventuelle tvister omkring garantien skal afgøres.

Garantiteksterne i forhold til de enkelte regelsæt er ikke helt identiske, men varierer alt efter om der er tale om totalentreprise (ABT18), hoved- eller fagentreprise (AB18) eller en mere forenklet entreprise (AB Forenklet).

Det bemærkes, at de nye AB-regler først træder i kraf den 1. januar 2019.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen, tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk, er specialiseret indenfor entrepriseret og tvistløsning. Har du spørgsmål til de nye AB-regler, er du velkommen til at kontakte ham for en uforpligtende drøftelse om vilkårenes betydning samt muligheder og faldgruber.

Læs mere på www.rodstenen.dk eller www.tvistløsning.dk

Advokatfirmaet Rödstenen

Betaler du for meget i leje?

I storbyerne har udbuddet af lejeboliger de sidste år ikke været i stand til at følge med efterspørgslen, hvilket mange udlejere har nydt godt af. Er du i tvivl om, hvorvidt du er en af de mange boliglejere, hvis husleje er sat urimeligt højt, så se nedenstående, der er hjælp at hente.

Der er begrænsninger for, hvor høj en husleje udlejer kan kræve alt afhængig af, hvilken lejlighed det drejer sig om. Huslejen skal således stemme overens med det lejedes værdi. Det har ikke kun betydning for fastsættelsen af huslejen om lejemålet er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune, der er mange parametre, der spiller ind ved lejefastsættelsen, og som lejer kan det derfor være svært at gennemskue, om lejen er for høj.

Det lejedes værdi vurderes, ved en sammenligning af den husleje der bliver opkrævet for tilsvarende lejemål. Ved vurderingen skal ikke blot indgå lejemålets placering og beliggenhed, men også størrelsen på lejemålet, hvilken stand det lejede er i, hvilket tilbehør der medfølger lejemålet mv.

Mange udlejere har ikke fastsat størrelsen på huslejen i overensstemmelse med det lejedes værdi, da efterspørgslen har været stor og muligheden for at opnå en højere pris derfor har været uden umiddelbare konsekvenser for udlejer. Dog viser statistikkerne, at lejere i langt de fleste tilfælde rent faktisk vinder de sager, der bliver indbragt for Huslejenævnet. Der er derfor en del penge at hente, hvis du som boliglejer har betalt for meget i husleje, da udlejer, hvis denne taber, skal betale de for meget opkrævede penge retur til lejer.

Står du derfor som boliglejer og har en mistanke om, at din husleje er for høj, så tøv ikke med at kontakte os med henblik på en vurdering. Vi tilbyder dig en fast lav pris for en vurdering af størrelsen på din husleje samt indbringelse for Huslejenævnet på dine vegne. Såfremt sagen vindes i Huslejenævnet og udlejer herefter indbringer sagen for Boligretten bistår vi gratis med ansøgning om retshjælp til førelsen af netop din sag.

Advokatfirmaet Rödstenen har mange års erfaring inden for lejeret og overdragelse af fast ejendom. Fordelen ved at få rådgivning fra os i stedet for en lejeretsorganisation er, at du bliver mødt med kompetente jurister, der er uddannet inden for området. Desuden har vi møderet for alle retsinstanser, så hvis sagen skulle ende i retten, kan vi følge din sag helt til dørs.

Du er altid velkommen til at kontakte advokat Rune Bredtoft på tlf. 51 90 48 43 eller advokatfuldmægtig Anne-Mette Bastrup på tlf. 87 31 42 07, til en uforpligtende snak, hvis du som boliglejer har en mistanke om, at din husleje er for høj. 

Hvorfor er det relevant med en advokat ved boligkøb?

Store køb kræver grundige overvejelser – vi kan som advokater fjerne utrygheden og sørge for, at du som køber ikke drukner i et hav af dokumenter og juridiske formuleringer.

Det er vigtigt som boligkøber at være opmærksom på, at mægler ikke varetager dine interesser, men er sælgers repræsentant. Med en boligadvokat ved din side sikrer du dermed én til at varetage dine interesser i forbindelse med boligkøbet, hvorfor du ikke risikerer, at mægler bagatelliserer detaljer, som i sidste ende kan have stor betydning for dig efterfølgende.   

En advokat står ikke blot for bistand med udarbejdelsen af skødet og tinglysning heraf, men rådgiver generelt om de juridiske aspekter, der er forbundet med et boligkøb, og om de forhold man som køber skal være særligt opmærksom på. Desuden rådgiver advokaten om blandt andet tegning af ejerskifteforsikring og muligheden for at indsætte et advokatforbehold i købsaftalen.  

Et boligkøb er også forbundet med et hav af dokumenter, og det kan være svært at gennemskue, hvilke informationer der er vigtige og hvilke af sælgers formuleringer, man især skal være opmærksomme på. Vi gennemgår grundigt købsaftalen samt alle de øvrige dokumenter handlen måtte vedrøre. Derudover foretages en nøje undersøgelse af BBR-meddelelsen, tilstandsrapporten, el-rapporten og særligt en undersøgelse af om der er tinglyst byrder eller servitutter på ejendommen, som kan have stor betydning for din råderet over ejendommen.  Vi rådgiver desuden omkring evt. tegning af ejerskifteforsikring.

Ofte bunder efterfølgende diskussioner mellem køber og sælger i manglende tydelighed i købsaftalen, og i punkter der er overset ved indgåelsen og som medfører, at du som køber føler, at du ikke har fået huset i den stand, du er blevet stillet i udsigt.  Dette kan i mange tilfælde undgås, hvis blot man som køber er opmærksom på diverse faldgruber, overholder undersøgelsespligten og sørger for at skabe sig et klart overblik over betydningen af de forskellige dokumenter.

Går du med overvejelser om et boligkøb og gerne vil vide mere om ovenstående, eller har du spørgsmål hertil, er du velkommen til at kontakte advokat Rune Bredtoft på tlf. 51 90 48 43.

Advokat Rune Bredtoft beskæftiger sig med adskillige ejendomshandler hvert år og har været specialiseret inden for ejendomshandler og rådgivning gennem mere end 10 år. Han beskæftiger sig både med private handler samt handler med erhvervs- og boligudlejningsejendomme og har dermed stor ekspertise inden for området.

Baltic Pipe og mine rettigheder ved ekspropriation?

Af advokat Thomas Schioldan Sørensen, Advokat (H), Cert. Voldgiftsdommer, Mediator.

Baltic Pipe er en mulig ny gasrørledning, der vil forbinde Danmark og Polen med de norske gasfelter. Projektet tænkes udført som et samarbejde mellem Energinet og det polske gastransmissionsselskab Gaz-System S.A. og gasrørledningen vil formentlig bestå af bl.a. 800 til 950 km nye gasrør i Nordsøen, Danmark, Østersøen og Polen. Det forlyder, at ca. 1.100 landmænd og lodsejere vil blive berørt, og spørgsmålet er, om der kan ske ekspropriation i medfør af Grundlovens § 73, hvilket forudsætter, at etableringen tjener almenvellets interesser.

Det er åbenbart, at gasledningerne må give anledning til bekymring hos danske landmænd. Mange landmænd har dårlige erfaringer med følgeskader af drænskader fra tidligere lignende projekter. Det er desuden åbenbart, at et velfungerende dræn er afgørende for indtjeningen.

Er gasledningen i almenvellets interesse?

Om det er tilfældet, afgøres af politikerne (lovgivningsmagten), hvis skøn kun kan tilsidesættes af domstolene, hvor det er klart, at en ekspropriation ikke er udsprunget af almene hensyn.

Ifølge Energinets egne oplysninger vil gasledningen have gevinster for Danmark, idet den vil have betydning for landets forsyningssikkerhed, øget handel og stærkere konkurrence på gasmarkedet med mulige lavere priser for forbrugerne til følge. Derudover kan projektet bidrage til en reduceret CO2-udledning.

Projektet er opført på EU’s liste over projekter af særlig europæisk interesse (PCI-projekter), idet Baltic Pipe kan bidrage til udviklingen af det indre marked for gas og dermed styrke forsyningssikkerheden og give billigere og mere bæredygtig energi i EU.

Eftersom domstolene dermed har begrænset mulighed for at tilsidesætte lovgivningsmagtens skøn, bør man som borger fokusere på sine økonomiske rettigheder, idet ekspropriationen kun kan ske mod fuldstændig erstatning.

Du har krav på fuldstændig erstatning, såfremt du underlægges ekstropriation

>> Din ejendomsret krænkes, såfremt du ikke får fuldstændig erstatning <<
Advokat Thomas Schioldan Sørensen

Energinet har påbegyndt høringsfasen, og der er i starten af året afholdt en række informationsmøder. I indeværende år vil der desuden blive udarbejdet en miljøvurdering, der må antages også at have betydning for erstatningsfastsættelsen. Dernæst forventer Miljøstyrelsen og Energistyrelsen i starten af 2019 at fremsende miljøkonsekvensrapporten med samtidig udkast til tilladelse til brug for en ny høringsrunde, hvor Energinet vil invitere til nye informationsmøder.

Når ruten til gasledningerne er fastlagt, vil Ekspropriationskommissionen afholde besigtigelsesforretninger, hvilket for nuværende forventes at ske i sommeren 2019 til vinteren 2021. Efter besigtigelsesforretningerne vil selve ekspropriationsforretningen blive gennemført.

Det er vigtigt, at man som lodsejer har kendskab til, hvilke forhold der kan kræves erstattet. De mest gængse former for ekspropriationserstatning er arealerstatning – det vil sige en fastsat pris pr. m2 jord – og ulempeerstatning (f.eks. ved gennemskæring af en landbrugsejendom eller negativ indvirkning på indtjeningen). ”Forventningsværdi” kan principielt kræves erstattet.

Selv om der ikke afstås jord fra en ejendom, har man i nyere praksis anerkendt, at der skal ydes erstatning for ulemper i forbindelse med en ekspropriation ”efter lovgivningens almindelige grundsætninger”.

Derudover skal du som lodsejer være opmærksom på, at erstatning for ekspropriation ikke alene tilkommer ejeren, men også andre berettigede på den eksproprierede jord. Indehavere af brugs- og servitutrettigheder over ejendommen har et selvstændigt erstatningskrav, hvilket kan medføre, at de samlede erstatningsbeløb for ejendommen og de nævnte rettigheder kan overstige den erstatning, der skulle ydes for en fast ejendom uden disse rettigheder.

Ekspropriation kan enten ske i fri handel eller ved tvang. Det er min anbefaling, at man som lodsejer udviser rettidig omhu og indlader sig på en dialog med både Energinet og styrelserne med henblik på at få belyst og opnå enighed om et givent økonomisk tab som følge af ekspropriationen.

Thomas Schioldan Sørensen
Advokat (H), Certificeret Voldgiftsdommer, Mediator
www.rodstenen.dk 
www.tvistløsning.dk

Byggeriets AB-vilkår er nu offentliggjort

De nye standardvilkår indenfor byggeri- og anlægsbranchen er nu endelig offentliggjort. AB-systemet har mere end 100 års historie bag sig, men de blev senest ændret for ca. 30 år siden. Med de nye regler er der sket en gennemgående ændring af vilkårene i AB 92, ABR 89 og AB 93. I det følgende beskrives de nye regler i overbliksform.

AB 18, ABR 18 og ABT 18 får du adgang til ved at klikke her.

Den samlede pakke af AB-standardvilkår omfatter:

  • AB 18 (Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i bygge- og anlægsvirksomhed)
  • ABR 18 (Teknisk rådgivning)
  • ABT 18 (Almindelige betingelser for totalentreprise)
  • APP Projektudvikling - tillægsbetingelser til AB 18 og ABT 18, som kan bruges hvor entreprenøren har til opgave at medvirke til projektudvikling (tidlig inddragelse)
  • APP Projektoptimering - tillægsbetingelser til AB 18 og ABR 18, som kan bruges hvor entreprenøren har til opgave at projektoptimere
  • APP Driftskrav - tillægsbetingelser til AB 18 og ABT 18, som kan bruges hvor der stilles krav til arbejdets driftsmæssige ydeevne
  • APP Incitamenter - tilvalgsbestemmelser til AB 18, ABT 18 og ABR 18, som kan bruges til aftaler med særlige incitamentsstrukturer
  • AB Forenklet og en ABR Forenklet til mindre entreprise- og rådgivningsopgaver

AB-reglerne er kendetegnet ved, at de skal tilvælges for at finde anvendelse mellem parterne.

Generelt har man fundet anledning til at tilpasse og præcisere en række af de kendte regler, idet de nu i videre udstrækning beskriver regler, der tidligere var overladt til fortolkning og retspraksis.

De nye regler i AB 18 indeholder som noget nyt:

  • Regler om fortolkning af partneres entrepriseaftale
  • Regler for udbud med samtidig krav om projektering
  • Regler om fælles projektgranskning og planlægning
  • Skærpede regler omkring forsinkelse og dagbøder
  • Skærpede regler om processen omkring aflevering og mangelsudbedring
  • Nye regler om konflikthåndtering med fokus på forhandling (mediation)
  • Mulighed for hastebehandling af en tvist

Bygherrer, rådgivere, entreprenører og leverandører indenfor byggeri bør nøje gennemgå og indrette sig efter de nye regelsæt, der i lighed med de tidligere standardvilkår må forventes at blive en afgørende del af aftalegrundlaget også i fremtidige entrepriseaftaleforhold.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen, tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk, er specialiseret indenfor entrepriseret og tvistløsning. Har du spørgsmål til de nye AB-regler, er du velkommen til at kontakte ham for en uforpligtende drøftelse om vilkårenes betydning samt muligheder og faldgruber.

Udvis rettidig omhu og bliv orienteret om AB-reglernes muligheder og faldgruber ved at deltage på gå-hjem-møder i september 2018, der vil blive holdt i Jylland, på Fyn og Sjælland.

 Såfremt du allerede nu er interesseret i at deltage, er du velkommen til at sende en e-mail til Thomas Schioldan Sørensen.

Thomas Schioldan Sørensen
Advokat (H), cert. voldgiftsdommer, mediator

Bank var ikke berettiget til at korrigere i handelspriserne for en række valutahandler

Østre Landsret har den 30. maj 2018 afsagt dom, hvorefter banken i henhold til aftalegrundlaget mellem banken og kunden ikke var berettiget til at foretage efterfølgende korrektion af handelspriserne for en række valutahandler.

Den 15. januar 2015 omkring kl. 10:30 (CET) fjernede Den Schweiziske Nationalbank uden varsel den dagældende fastkurspolitik for CHF overfor EUR, hvilket førte til en ekstraordinær markedssituation i forløbet herefter. Navnlig landmænd og ejendomsinvestorer har i et ikke uvæsentligt omfang været disponeret indenfor valutahandler i Schweizerfranc, såsom lån i Schweizerfranc, valutaswap og/eller terminsforretninger.

De nærmere omstændigheder var, at banken den 15. januar 2015 gav meddelelse til kunden om, at der var sket salg af 5 valutaforretninger til kurs 1,9729, mens en anden forretning var solgt til kurs 1,9727. Dette var i overensstemmelse med parternes aftale, idet kunden på alle forretninger havde indlagt en såkaldt stop-ordre (stop loss) på kurs 1,198.

Landsretten lagde til grund, at banken i meget vidt omfang ikke kunne få gennemført sine handelsanmodninger i minutterne efter kl. 10:30.

Efter nedlukning af samtlige forretninger foretog banken derfor ensidigt en korrektion af handelskurserne og ændrede dermed afregningsprisen overfor bankkunden.

Landsretten fandt, at banken ikke efterfølgende havde adgang til at korrigere handelskursen ved salget af kundens forretning og dermed afregningsprisen, idet dette var i strid med parternes aftale.

Kunden blev tilkendt en samlet erstatning på kr. 1.611.112,36 med tillæg af renter og sagsomkostninger.

Thomas Schioldan Sørensen bistår bankkunder i ansvarssager. Han fremhæver, at >>dommen kan have direkte betydning for de øvrige verserende retssager, der verserer omkring samme spørgsmål, ligesom andre bankkunder, der frivilligt eller tvangsmæssigt måtte være blevet nedlukket i valutahandler i Schweizerfranc kan have betydelig nytte af dommen. Landsretten fastslår således, at en bank ikke uden videre ensidigt kan bestemme afregningspriserne overfor kunden<<.

>>Det er væsentligt at fremhæve, at man som bankkunde er forpligtet til uden ugrundet ophold at reklamere overfor banken, såfremt man måtte finde, at banken ikke har afregnet til de reelle afregningspriser. Det er min anbefaling, bankkunder først og fremmest bør afklare forholdet ved kontakt til advokat eller anden rådgiver.<<

For det tilfælde, at du måtte have spørgsmål eller bemærkninger til din juridiske- og økonomiske situation, bør du kontakte din lokale landbrugsrådgiver eller advokat Thomas Schioldan Sørensen på tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk.

Boligkøb – Ting du skal være opmærksom på inden du kaster dig ud i et projektkøb

Vigtige forskelle mellem køb af eksisterende boligmasse og projektkøb.

I de større byer ses der fortsat en stigning i antallet af boligbyggerier, hvor ikke mindst udbuddet af projektkøb vinder frem. Et projektkøb er kendetegnet ved, at lejligheden du køber oftest kun figurerer på tegnebrættet, når der indgås aftale om købet.  I nogle handler er byggeriet endnu ikke startet, i andre er byggeriet så fremskredent, at du har mulighed for at danne dig et indtryk af, hvorledes det færdige resultat vil fremstå og endda ligefrem have mulighed for at besøge en af de lejligheder, der står færdige.

Fordelene ved projektkøb er, at du som køber ofte har mulighed for at sætte dit præg på detaljerne i boligen, samtidig med at det du flytter ind i er nyt. Du slipper for en masse vedligeholdelsesudgifter til at starte med, samt en dyr varmeregning grundet dårlig energimærkning, hvilket ellers ofte er tilfældet for boliger af ældre dato. I mange tilfælde er det en økonomisk fordelagtig investering, da priserne er lavere ved projektkøb, end når det endelige byggeri står færdigt, hvorfor du herefter har mulighed for at videresælge boligen med gevinst. Det er vigtigt, du som køber har sat dig ordentligt ind i skattereglerne, herunder ejendomsavancebeskatningsloven, inden du blot videresælger boligen, da du ellers risikerer, at din fortjeneste ikke bliver skattefri. 

Der kan gå lang tid fra købsaftalens underskrivelse, og til du har nøglerne i hånden og er klar til at indflytning. Du kan risikere, at overtagelsesdagen bliver rykket og du derfor ikke kan flytte ind på det aftalte tidspunkt. Det er vigtigt, at du nøje får gransket samtlige dele af købsaftalen og er klar over, hvad der gør sig gældende og hvad din retsstilling er i de mulige situationer, der kan opstå gennem en sådan byggeproces.

De væsentligste ting du som køber skal have for øje er blandt andet, om der eventuelt skal opføres andet byggeri i nærheden, som kan have en påvirkning på din udsigt. Om der er sket tinglysning i de tilfælde, hvor du opnår en brugsret til en terrasse for eksempel. Om risikoen for at renten stiger, således at det planlagte boliglån bliver højere end først antaget. Om sælger blot kan udskyde overtagelsesdagen og hvis dette er muligt, om du så er berettiget til en mulig kompensation, og hvad dine rettigheder i øvrigt er i mellemperioden og indtil byggeriet står endelig færdigt. Herudover er det vigtigt at være opmærksom på, om bygherren har adgang til at ændre i arealet, således at boligen bliver mindre end forventet.

En af de væsentligste ting at kigge nærmere på er også sælgers ansvar for, hvad der måtte opstå af fejl og mangler. Når du køber en eksisterende bolig (når det bortset fra lejligheder) vil der i forbindelse med salget ofte foreligge en tilstandsrapport. Ved projektkøb vil der, i forbindelse med overtagelsen, i stedet udarbejdes en afleveringsrapport. Det er en rapport, du som køber også skal underskrive, og med din underskrift er det vigtigt, at du gør dig klart, om alle manglerne er nedfældet på skrift. Det vil ofte være en god idé at lade dig bistå af en sagkyndig, som kan gennemgå boligen for fejl og mangler med dig inden du skriver under.

Et projektkøb kan derfor godt være en god forretning og hvis du som køber blot er opmærksom på din retstilling og de regler, der er forbundet med et sådan projektkøb, vil det i nogle tilfælde kunne være et bedre alternativ end køb af eksisterende bolig.

Har du spørgsmål til artiklen eller ønsker bistand til køb af bolig, kan advokat Rune Bredtoft kontaktes på tlf. nr. 51 90 48 43. Rune Bredtoft har gennem de seneste 10 år specialiseret i at rådgive omkring køb- og salg af fast ejendom.

Krav som følge af byggefejl konstateret 8 år efter udførelsen ikke forældet

I en dom fra september 2017 har retten bestemt, at en landmands potentielle erstatningskrav i anledning af udført elektrikerarbejde ikke var forældet eller fortabt ved passivitet, selv om landmanden først reklamerede 8 år efter arbejdets aflevering.

Advokat Thomas Schioldan Sørensen bistod landmanden, og konsekvensen af dommen er, at landmanden nu har rettens ord for, at et eventuelt erstatningskrav kan gøres gældende overfor den udførende elektriker.

Sagens omstændigheder

De nærmere omstændigheder var, at landmanden i 2007 opførte en ny grisestald, hvor der blev indgået en mundtlig aftale med en lokal el-installatør omkring udførelsen af elektrikerarbejdet.

Landmanden havde en ældre svinestald havde over en lang årrække præsteret flotte driftsresultater. Efter ibrugtagning af den nye stald måtte landmanden konstatere betydelige problemer i besætningen i den nye stald, så som forholdsvis høj dødelighed, lav tilvækst etc. I samråd med bl.a. dyrlæge og foderleverandøren blev der iværksat forskellige tiltag med henblik på at løse problemerne. Der var i de efterfølgende år betydelige udfordringer med at løse problemerne.

I september 2015 blev der udført noget elektrikerarbejde i stalden ved en anden elektriker. Den pågældende elektriker konstaterede, at der ikke var foretaget potentialeudligning i strid med dagældende stærkstrømsbekendtgørelse, hvormed der var spændinger i staldinventaret.

Forældelsesfristen er 3 år, hvormed landmandens erstatningskrav som udgangspunkt var forældet. Retten lagde imidlertid til grund, at forældelsesfristen var suspenderet frem til september 2015, hvor en anden elektriker blev opmærksom på den manglende potentialeudligning, idet retten lagde til grund, at landmanden ikke på et tidligere tidspunkt havde eller burde have haft kendskab til den manglende potentialeudligning. Af samme grund fandt retten, at der ikke var indtrådt passivitet, idet landmanden straks reklamerede, da han blev bekent hermed. Dommen er anket.

Thomas Schioldan Sørensen bistår fortsat landmanden under sagen omkring erstatningsopgørelsen.

For nærmere spørgsmål eller bemærkninger til sagen og førelse af retssager kan Thomas Schioldan Sørensen kontaktes på tlf. 42 42 26 00 eller ts@rodstenen.dk. Se også www.tvistløsning.dk.

Advokatfirmaet Rödstenen